Rocket Mortgage도 Bank Statement 대출을 하나요?

네. Rocket의 Non-QM 상품 안내에는 Bank Statement 대출이 포함되어 있어요. 예전 글에서 본 취급 여부보다 지금 내 소득 자료로 어떤 상품을 비교할 수 있는지 보는 게 더 유용하죠.

여기서 질문을 하나 더 해야 해요. “제출하는 통장이 집 살 돈을 확인하는 용도인가요, 아니면 대출 심사용 소득을 계산하는 용도인가요?” 둘 다 통장을 내지만, 보는 숫자는 완전히 다르거든요.

매출 18만 달러, 심사 소득은 왜 다를까요?

1년 매출이 18만 달러인 사업을 떠올려 볼게요. 그중 임차료·인건비 등 비용으로 9만 달러를 썼다면 남는 이익은 9만 달러입니다. 12개월로 나누면 월 7,500달러죠.

세금보고서를 이용하는 심사에서는 이렇게 사업에 들어간 비용과 소득 흐름을 함께 살펴요. 신고 매출을 그대로 12로 나눈 월 15,000달러와는 출발점이 다른 셈입니다. 세부 조정 항목은 제출 자료에 따라 더해지거나 빠질 수 있어요.

은행 거래내역을 써도 “입금 전액”이 소득은 아니에요

사업 계좌에 들어온 돈에는 매출뿐 아니라 다른 계좌에서 옮긴 돈, 빌린 돈도 섞여 있을 수 있어요. 먼저 이런 입금을 구분하고, 사업 운영에 드는 비용과 내 지분을 반영해 월 소득을 계산합니다.

소득 다음에는 매달 갚을 돈을 봅니다

소득 자료를 골랐다면 다음은 DTI, 소득 대비 부채 상환 비율이에요. 인정 월 소득이 8,000달러이고 새 주택 비용이 2,600달러, 자동차 등 다른 월 부채가 600달러라고 놓아볼게요.

계산 예시: 단순한 DTI 구조를 보여주는 가정입니다.

여기서 소득이 낮게 인정되면 부채가 그대로여도 비율은 올라가요. 그래서 금리만 묻기 전에 “제 월 소득을 얼마로 계산했나요?”를 먼저 물어보는 게 좋습니다.

자영업자 서류, 이 순서로 묶어보세요

Rocket의 자영업자 안내는 Bank Statement 신청에 최근 12개월 거래내역과 사업 이력을 설명하고 있어요. 처음부터 모든 서류를 무작정 보내기보다 사용할 계좌와 소득 방식을 정해 묶어보세요.

대출 비교는 같은 질문 네 개로 충분히 구체적이어야 해요

거래내역 방식으로 더 큰 소득을 인정받더라도 초기 비용과 금리가 더 높다면 결과가 달라져요. 세금보고서로 가능한 대출도 함께 받아놓고, 실제로 쓸 돈을 기준으로 비교해 보세요.

Rocket 소득 증빙, 자주 묻는 질문

자영업자의 소득은 월급 한 줄로 설명하기 어렵죠. 내 돈의 흐름을 먼저 정리한 뒤, 그 흐름을 반영한 대출 조건을 비교해 보세요.

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DSCR은 “이 집이 대출을 감당할까?”를 보는 숫자예요

DSCR은 Debt Service Coverage Ratio의 줄임말이에요. 주거용 투자 부동산 대출에서는 보통 인정 월 임대료를 PITIA로 나눠 계산해요. PITIA는 원금과 이자, 재산세, 주택보험료, 협회비를 묶은 월 지출입니다.

월세 3,000달러가 전부 인정되고 PITIA가 2,500달러인 집을 가정해 볼게요. 계산은 3,000 ÷ 2,500 = 1.20. 임대료가 해당 지출의 1.2배라는 뜻이죠.

계산 예시: 위 금액을 가정한 단순 비교입니다.

DSCR 대출 자격을 갖추는 방법, 세 가지를 함께 보세요

첫째, 내가 살 집인가요, 임대할 집인가요?

DSCR 대출은 임대수입을 목적으로 하는 투자용 주택을 중심으로 심사해요. 내가 직접 살 집을 찾는 중이라면 실거주용 대출부터 비교하는 편이 맞습니다.

둘째, 집의 숫자와 내 신용이 함께 준비됐나요?

임대수입이 중심이라고 신용 심사가 사라지지는 않아요. 같은 DSCR이라도 신용, 대출 비율, 주택 유형에 따라 선택지가 달라질 수 있죠. NASB의 DSCR 안내에서도 이런 조건을 함께 다룹니다.

셋째, 집을 산 뒤에도 현금이 남나요?

다운페이먼트와 클로징 비용을 내고 통장이 비면 공실 한 달도 부담이 커져요. 심사에 필요한 보유자금과 내가 따로 남길 수리·공실 예산을 구분해 준비하세요.

예상 월세보다 먼저 챙길 서류가 있어요

매물 설명에 적힌 예상 월세만으로 예산을 정하면 출발점이 흔들릴 수 있어요. 이미 임대 중이라면 계약서의 월세와 계약 기간을, 비어 있는 집이라면 감정평가에서 어떤 임대료 자료를 쓰는지 확인하는 순서가 좋습니다.

감정평가는 대출기관이 지정한 절차로 진행하는 경우가 많아요. 먼저 임의로 주문하기보다 신청할 곳의 절차를 잡은 다음 진행하면 중복 비용을 줄일 수 있죠.

비율이 아쉽다면, 월세 숫자부터 올리지 마세요

DSCR이 기대보다 낮게 나오면 계산에 들어간 임대료와 비용부터 다시 보세요. 보험료나 세금이 빠져 있었는지, 월세가 과하게 잡혀 있었는지 찾는 게 먼저입니다.

다운페이먼트를 늘려 대출 원금을 줄이면 원리금이 낮아져 비율을 개선할 수 있어요. 대신 통장에 남는 현금도 줄죠. “비율이 얼마나 좋아지는가”와 “집을 산 뒤 얼마가 남는가”를 한 표에서 비교해야 합니다.

금리와 수수료뿐 아니라 조기상환 비용도 함께 보세요. 몇 년 안에 집을 팔거나 대출을 갈아탈 계획이라면 예상 보유 기간과 이 조건이 맞아야 하거든요.

DSCR 신청 전에 자주 묻는 질문

투자용 집의 예산은 매매가에서 끝나지 않아요. 임대료와 매달 나갈 돈, 매수 후 남는 현금까지 맞춰본 다음 대출 조건을 비교해 보세요.

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“CPA 확인서”라는 이름만으로는 부족해요

대출 담당자는 사업 운영 여부를 확인하려는 걸 수도 있고, 소유 지분이나 특정 연도의 신고 업무를 확인하려는 걸 수도 있어요. 모두 CPA 확인서라는 말로 전달되지만 필요한 내용은 다르죠.

처음부터 회계사에게 “모기지용 확인서 부탁드려요”라고 보내기보다, 대출기관이 요구하는 문장과 항목을 받아 전달해 보세요. CPA가 어떤 자료를 토대로 어디까지 답할 수 있는지 판단하기가 훨씬 쉬워집니다.

확인할 수 있는 사실과 보증할 수 없는 약속

사업체 이름, 소유 지분, 운영 기간, 세금 신고 업무를 수행한 사실 등은 관련 자료와 업무 범위에 따라 확인을 요청할 수 있어요. 반면 “앞으로 소득이 유지된다”거나 “사업 자금을 인출해도 상환 능력에 문제가 없다”는 문장은 성격이 다릅니다.

이 차이는 단순히 문장을 조심스럽게 쓰자는 이야기가 아니에요. AICPA 관련 CPA 확인서 안내도 지급 능력에 대한 의견 등은 전문 기준상의 문제가 될 수 있다고 설명해요. CPA가 요청을 그대로 써주지 못한다면 어떤 사실을 어떤 자료로 확인할 수 있는지부터 다시 맞춰보세요.

CPA에게 요청하기 전, 이 다섯 가지를 모으세요

자료를 보낼 때는 어떤 목적으로 누구에게 제공하는지도 분명히 적으세요. 회계사가 가진 세금 자료를 대출기관으로 직접 전달해야 한다면 필요한 동의 절차도 함께 진행할 수 있습니다.

바로 활용할 수 있는 CPA 요청 문안

아래는 차주가 CPA에게 보내는 요청 메시지예요. CPA 명의의 확인서를 대신 작성하는 양식이 아니라, 필요한 업무를 정확히 설명하기 위한 문안입니다.

모기지 제출용 CPA 확인서 예시를 찾았더라도 문구를 그대로 복사해 서명만 요청하지는 마세요. 내 사업과 회계사의 실제 업무에 맞는 사실이 들어가야 서류의 앞뒤가 맞습니다.

CPA가 어렵다고 하면, 다음 질문은 이것이에요

왜 어려운지부터 구분하세요

자료가 부족한지, 수행한 업무 범위를 넘는지, 미래 소득이나 지급 능력을 보증하는 문구가 문제인지 나눠보세요. 이유가 달라지면 다음 행동도 달라져요.

자료 부족이라면 필요한 장부나 신고 자료를 준비하고, 확인 범위가 문제라면 CPA가 제공 가능한 내용으로 대출기관에 다시 문의하세요. 사업 등록 자료나 세금 신고 자료 등 다른 서류로 해당 항목을 증빙할 수 있는지도 물어볼 수 있습니다.

제출 기한이 임박했다면 대출 담당자와 CPA에게 같은 요청 항목을 공유해 일정부터 맞추세요. 서로 다른 설명을 전달하며 확인서를 여러 번 고치는 일을 줄일 수 있어요.

모기지용 CPA 확인서, 자주 묻는 질문

확인서 준비를 빠르게 하는 방법은 재촉하는 것보다 요청을 정확히 전달하는 거예요. 필요한 사실과 자료를 한 번에 정리하고, 소득 증빙이 갖춰지면 대출 조건도 함께 비교해 보세요.

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DSCR 초기 자금은 다운페이먼트 하나가 아니에요

DSCR은 투자용 주택의 임대수입을 중심으로 보는 대출 방식이에요. 그렇다고 집값을 전부 빌리거나 매수 비용을 따로 준비하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. NASB의 DSCR 요건 안내처럼 다운페이먼트와 신용, 현금흐름을 함께 살펴요.

보유자금은 모두 클로징 때 내는 수수료가 아니에요. 대출 조건에 맞춰 보유를 증명하고 남겨둘 돈이죠. 이 구분을 해야 총 필요 자금과 당일 송금액을 혼동하지 않아요.

50만 달러 집, 총 15만5,000달러가 필요한 예시

집값의 25%를 다운페이먼트로 내고, 클로징 비용과 선납금 합계는 12,000달러라고 놓아볼게요. 보유자금은 월 주택 비용 3,000달러의 6개월분인 18,000달러를 가정합니다.

계산 예시: 25% 다운페이먼트, 비용 12,000달러, 보유자금 6개월분을 가정했어요.

이 중 137,000달러는 다운페이먼트와 비용에 들어가고, 18,000달러는 남겨둘 자금입니다. 이미 낸 계약금은 정산에서 반영하므로, 전체 자금에 또 더하면 중복이 돼요.

여기서 한 걸음 더 생각해 볼까요? 심사에 필요한 보유자금이 곧 내 투자에 충분한 비상자금인 것은 아니에요. 입주 전 수리나 예상보다 긴 공실이 걱정된다면 그 예산을 별도로 더해두는 편이 좋습니다.

20%와 25%, 많이 넣는 쪽이 늘 편할까요?

50만 달러 주택에서 다운페이먼트 20%는 10만 달러, 25%는 12만5,000달러예요. 25%를 선택하면 대출 원금이 25,000달러 줄지만 현금도 그만큼 더 들어갑니다.

두 비율의 자금 차이를 보는 예시예요. 실제 제안받은 비율과 금리를 넣어 비교하세요.

원금이 줄면 월 원리금과 DSCR에 도움이 될 수 있어요. 하지만 그 돈이 수리비나 공실을 버틸 마지막 현금이라면 이야기가 달라지죠. 두 조건의 월 납입액과 금리를 받아 월 절감액과 매수 후 현금을 비교하세요.

계약 전에 놓치기 쉬운 두 가지

감정가가 매매가보다 낮게 나오면요?

매매가만으로 대출액을 계산해 두면 감정가가 낮을 때 현금 부족이 생길 수 있어요. 대출 비율의 기준이 되는 가격과 감정 결과를 반영한 대출액을 확인하고, 차이가 생기면 가격 협상이나 자금 계획을 다시 검토해야 합니다.

내 초기 자금 준비표, 빈칸을 채워보세요

DSCR 다운페이먼트, 자주 묻는 질문

다운페이먼트를 다 모았다는 안도감보다, 집을 산 뒤에도 버틸 수 있다는 확신이 더 중요해요. 초기 자금표를 채운 다음 대출 조건별로 현금과 월 비용이 어떻게 달라지는지 비교해 보세요.

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QM과 Non-QM, 이름부터 풀어볼게요

QM은 Qualified Mortgage의 줄임말이에요. 미국 소비자금융보호국(CFPB)의 설명에 따르면 QM은 일정한 대출 요건과 소비자 보호 기준을 충족하는 모기지입니다. Non-QM은 이 기준에 해당하지 않는 모기지를 뜻하죠.

여기서 “Non”이라는 말만 보고 소득도 신용도 보지 않는 대출로 받아들이면 곤란해요. 실제로는 내 소득과 자산을 어떤 자료로 평가하는지, 그 방식에 맞춰 어떤 조건이 붙는지를 봐야 합니다.

점보 대출과도 같은 말은 아니에요

점보는 대출 규모와 관련된 구분이고, QM은 대출의 기준에 관한 구분이에요. 대출액이 크다는 이유만으로 모두 Non-QM이 되는 것은 아닙니다. 이름이 비슷하게 등장해도 구분하는 기준을 따로 기억해 두세요.

내 소득이 잘 보이는 서류는 무엇인가요?

이 방식들이 모든 금융기관에서 같은 조건으로 제공되는 것은 아니에요. 예를 들어 Rocket의 Non-QM 안내에는 Bank Statement, 1099, 자산 기반 등의 선택지가 소개돼 있어요. 상담에서는 상품 이름만 묻기보다 내 자료로 계산한 월 소득을 받아보세요.

실거주용 소비자 대출과 사업 목적의 투자용 대출은 적용되는 규정과 보호 장치도 다를 수 있어요. 임대용 상품의 설명을 내가 살 집에 그대로 가져오지 않도록, 주택 용도를 처음부터 분명히 전달하세요.

Non-QM 대출 신청 자격 요건은 어떻게 준비하나요?

소득 증빙 방식이 달라져도 돈의 출처와 흐름은 보여줘야 해요. 거래내역 방식이라면 매출과 이체를 구분하고, 자산 방식이라면 자산의 종류와 사용 가능성을 정리하는 식이죠. 여기에 신용, 기존 부채, 다운페이먼트와 보유자금을 함께 준비합니다.

인정 소득이 늘어도 대출이 더 싸지는 건 아니에요

다른 방식으로 소득을 계산하니 대출 가능성이 열릴 수 있어요. 반가운 일이죠. 다만 금리나 포인트, 초기 비용까지 보고 나서 선택해야 합니다. 소득을 더 많이 인정받는 대가로 어떤 비용을 부담하는지 알아야 하니까요.

일반 대출과 함께 비교하면 선택이 더 쉬워져요

사업자라는 이유만으로 처음부터 세금보고서 방식의 대출을 제외할 필요는 없어요. 신고 소득과 조정 항목을 반영한 계산을 먼저 받아보고, 다른 방식의 결과를 나란히 놓아보세요.

각 견적 옆에 인정 월 소득, 초기 현금, 월 비용을 세 줄로 적어보세요. “어디에서 더 많이 빌릴 수 있나”에 더해 “어느 조건을 오래 유지할 수 있나”까지 판단할 수 있습니다.

Non-QM, 자주 묻는 질문

Non-QM이라는 이름보다 내 소득을 어떻게 계산하고 그 결과 어떤 비용을 내는지에 집중해 보세요. 자료와 숫자를 함께 놓으면 내게 맞는 대출을 고르기가 한결 쉬워집니다.

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1099 소득으로 미국 모기지를 받을 수 있나요?

네. W-2 급여가 없어도 소득을 증빙할 방법은 있어요. 중요한 건 어떤 형태로 돈을 받느냐만이 아니라, 그 소득이 얼마나 안정적으로 이어지고 얼마가 남느냐입니다.

1099는 지급받은 금액을 보여주는 서류예요. 사업에 쓴 돈이나 세금 신고 내용까지 전부 설명해 주지는 않죠. 그래서 세금보고서, 사업 이력, 현재 소득 자료를 연결해서 보거나 1099·은행 거래내역을 활용하는 별도 상품을 비교하게 됩니다.

월 12,000달러를 번다고 생각했는데, 왜 7,500달러일까요?

연간 수입이 144,000달러라면 단순히 12로 나눈 금액은 월 12,000달러예요. 그런데 장비, 외주비, 임차료 등 사업 비용으로 연 54,000달러를 썼다고 놓아볼게요.

계산 예시: 총수입에서 사업 비용을 뺀 뒤 12개월로 나눈 단순 계산이에요.

대출 심사에서 쓰는 소득은 신고 자료의 조정 항목과 소득 추이까지 살펴 정해져요. 위 예시가 보여주는 건 분명합니다. 매출만으로 집 예산을 잡으면, 실제 심사에서 생각한 것보다 소득이 작게 나올 수 있어요.

내 소득은 어떤 서류로 보여주는 게 좋을까요?

서류가 잘 맞는 상품을 찾는 것과 가장 저렴한 대출을 고르는 일은 함께 진행해야 해요. 1099 기반 대출 안내를 참고해 선택지를 살펴보되, 세금보고서로 가능한 대출의 금리와 비용도 나란히 받아보세요.

일한 기간이 짧다면, 이전 경력을 연결해 보세요

소득 이력은 앞으로도 같은 일을 이어갈 수 있는지 판단하는 자료예요. Fannie Mae 가이드는 일반적으로 2년의 소득 이력을 보지만, 자영업 기간이 짧아도 현재 사업의 12개월 소득이 반영된 신고 자료와 관련 분야의 이전 소득 이력 등을 토대로 검토하는 경우를 설명합니다.

회사에서 하던 일을 독립해서 이어가는 중이라면 이전 직무와 현재 사업의 연결성을 적어보세요. 단순히 “사업한 지 1년”이라고 말하는 것보다 실제 경력을 보여주는 데 도움이 되죠.

서류는 “받은 돈 → 신고한 소득 → 올해 흐름”으로 묶으세요

거래처가 여러 곳이라면 1099마다 금액과 입금 계좌를 연결해 보세요. 반대로 한 고객에게 수입이 집중돼 있다면 계약 기간과 갱신 흐름을 정리해두면 좋습니다. 소득의 크기뿐 아니라 이어지는 모습까지 보여줄 수 있으니까요.

1099 소득자 모기지, 자주 묻는 질문

W-2가 없다는 이유만으로 집 구매 계획을 접을 필요는 없어요. 내 소득이 어떤 자료로 얼마나 인정되는지부터 정리하고, 그 숫자에 맞춰 대출 조건을 비교해 보세요.

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ONE+의 1%와 2%, 어떻게 더해지나요?

Rocket ONE+ 공식 안내는 구매자가 1%를 부담하고 Rocket이 2%를 지원하는 구조를 설명해요. 지원금은 최대 7,000달러, 대출액은 최대 350,000달러이며 실거주용 30년 고정금리 컨벤셔널 대출을 대상으로 합니다.

첫 집 구매자만을 위한 프로그램은 아니지만 소득과 대상 지역 등 자격 조건은 있어요. 따라서 집값의 1%부터 계산하기 전에, 구매할 지역과 주택이 프로그램 대상인지 먼저 맞춰보는 편이 순서에 맞아요.

25만 달러 집으로 계산해 볼게요

계산 예시: 매매가 25만 달러, 프로그램 자격 충족을 가정했어요.

소득이 높을수록 무조건 좋은 프로그램은 아니에요

일반적으로 대출에서는 소득이 충분한지가 중요하죠. ONE+에서는 여기에 소득 상한도 함께 봅니다. 공식 안내의 기준은 해당 지역 중위소득, AMI의 80% 이하예요.

예를 들어 적용 AMI가 10만 달러인 지역이라면 80%는 8만 달러입니다. 여기서 10만 달러는 계산을 위한 가정이에요. 실제 예산을 잡을 때는 구매할 주소의 AMI와 신청자에게 적용되는 소득 산정 금액을 맞춰야 하죠.

주소, 신청자와 공동 차주의 소득 자료를 준비한 뒤 “이 주소의 소득 한도와 제 신청에 반영하는 소득은 각각 얼마인가요?”라고 물어보세요. 숫자 두 개를 나란히 놓으면 자격 판단이 훨씬 쉬워져요.

2,500달러가 10,000달러로 바뀌는 이유

앞의 25만 달러 주택에서 구매자 다운페이먼트는 2,500달러였죠. 여기에 클로징 비용·선납금·초기 에스크로 예치금 합계가 7,500달러라고 가정하면, 준비할 돈은 10,000달러가 됩니다.

계산 예시: 계약금, 셀러 크레딧 등 정산 전 금액이며 보유자금은 별도예요.

이미 낸 계약금은 보통 정산에서 구매자 자금으로 반영돼요. 따라서 “총 준비 자금”과 “클로징 당일 추가로 송금할 금액”도 구분해 두세요.

처음 적게 내는 것과 매달 적게 내는 것은 달라요

다운페이먼트가 줄면 시작하기는 수월해져요. 대신 같은 집값이라면 대출 원금이 더 커질 수 있고, 매달 낼 비용도 달라지죠. ONE+의 현재 안내에는 차주가 부담하는 모기지보험 비용도 포함돼 있어요.

Rocket Mortgage 클로징 비용을 비교할 때는 Loan Estimate의 Cash to Close와 월 납입액을 함께 보세요. 원리금, 재산세, 주택보험, 모기지보험을 더하고 HOA가 있다면 별도 반영해야 생활비와 비교할 수 있습니다.

ONE+를 알아볼 때 자주 묻는 질문

ONE+의 장점은 초기 부담을 낮출 수 있다는 데 있어요. “1%면 얼마지?”에서 한 걸음 더 나아가, 집을 산 뒤에도 유지할 수 있는 월 예산까지 비교해 보세요.

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Bank Statement 대출은 어떻게 심사하나요?

거래내역에서 사업으로 들어온 돈의 흐름을 읽고, 대출 상환에 쓸 수 있는 소득을 계산하는 방식이에요. CrossCountry Mortgage의 Bank Statement 안내처럼 12개월 또는 24개월 거래내역을 활용하는 상품이 있죠.

핵심은 통장에 찍힌 모든 입금을 더하는 일이 아니에요. 매출이 아닌 돈을 구분한 뒤, 해당 사업의 비용을 반영하는 것입니다. 개인 계좌인지 사업 계좌인지, 사업 지분이 얼마인지도 계산의 출발점에 적어두세요.

24만 달러 입금이 월 1만 달러가 되는 과정

사업 지분이 100%인 사업주의 최근 12개월 사업 계좌를 예로 들어볼게요. 총입금은 24만 달러인데, 3만 달러는 계좌 간 이체이고 1만 달러는 사업 대출금이에요. 두 금액을 제외하면 인정 대상 입금은 20만 달러가 됩니다.

계산 예시: 12개월 사업 계좌, 지분 100%, 비용률 40%를 가정했어요.

출발할 때 월 2만 달러였던 숫자가 월 1만 달러로 바뀌었죠. 차이는 계산기 성능이 아니라 어떤 돈을 소득에 넣고 빼는지에서 생깁니다.

비용률 10%포인트 차이도 집 예산을 바꿔요

같은 20만 달러에 비용률 50%를 적용하면 월 소득은 약 8,333달러예요. 비용률 40%일 때보다 매달 약 1,667달러가 줄어듭니다.

새 주택 관련 월 납입액이 3,000달러, 자동차 등 다른 월 부채가 1,000달러라고 놓아볼게요. 갚을 돈은 똑같이 4,000달러인데, 소득에 따라 DTI가 달라져요.

내 거래내역에는 네 칸만 먼저 만들어 보세요

같은 매출이 사업 계좌에서 개인 계좌로 옮겨졌다면 한 번만 잡아야 해요. 개인 계좌 입금에는 이미 사업 비용을 거친 돈이 포함될 수 있으니, 사업 계좌용 비용률을 다시 적용하기 전에 계좌별 계산 방식을 맞추세요.

공동 사업이라면 지분도 함께 표시하세요. 다만 개인 계좌에 이미 내 몫만 입금된 경우와 회사 전체 매출이 담긴 계좌를 똑같이 계산하면 안 되겠죠. 각 단계에서 무엇을 뺐는지 보이는 계산표를 받는 것이 중요해요.

상담 전, 계산표에서 확인할 것

소득 계산, 자주 묻는 질문

입금 합계만 알고 상담하는 것보다, 무엇을 빼고 얼마가 남는지 정리해 가면 비교가 쉬워져요. 내 월 소득 계산과 함께 실제 대출 조건도 나란히 살펴보세요.

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YTD는 “최근 1년”과 달라요

YTD는 Year To Date, 올해 시작일부터 현재까지라는 뜻이에요. 8월 말 기준 서류라면 1월 1일부터 8월 31일까지의 거래를 묶습니다. 작년 9월부터 올해 8월까지의 12개월 자료와는 다르죠.

모기지 제출용 연초부터 현재까지의 손익계산서는 작년 신고 이후 사업이 어떻게 움직였는지 설명하는 데 쓰여요. Fannie Mae의 손익계산서 안내도 소득의 안정성과 지속성을 살피는 자료로 설명합니다. 모든 신청에 똑같이 요구되는 서류는 아니니, 요청받은 기간부터 정확히 적어두세요.

매출 16만 달러에서 월 8,000달러까지

1월부터 8월까지 매출 16만 달러, 매출원가 4만 달러, 운영비 5만6,000달러인 사업을 놓고 계산해 볼게요. 매출에서 두 비용을 빼면 8개월 순이익은 6만4,000달러예요.

계산 예시: 1월 1일~8월 31일, 위 매출과 비용을 가정했어요.

여기서 8,000달러는 이 기간의 단순 월평균이에요. 겨울 매출이 집중되는 사업이라면 남은 네 달도 똑같을 거라고 볼 수 없죠. 월별 추이와 계절성을 같이 보여줘야 평균 숫자의 의미가 살아납니다.

손익계산서에 꼭 들어갈 항목

현금주의와 발생주의를 섞지 마세요

돈을 실제로 받거나 낸 시점으로 정리하는지, 매출과 비용이 발생한 시점으로 정리하는지 일관돼야 해요. 장부와 손익계산서가 다른 기준이면 숫자가 달라진 이유부터 설명해야 하거든요.

숫자가 틀어지기 쉬운 세 군데

한 번 큰 장비를 사거나 임시로 사무실을 옮겼다면 비용이 늘어난 이유를 짧게 덧붙이세요. 숫자를 보기 좋게 바꾸는 대신 왜 달라졌는지 설명해야 다음 질문에 답하기 쉬워집니다.

제출 전에는 작년과 올해를 나란히 보세요

올해 월평균 이익이 작년보다 크게 늘거나 줄었다면 이유를 한두 문장으로 정리해 보세요. 신규 계약, 단가 인상, 원가 상승처럼 변화와 연결되는 자료도 함께 챙기면 좋습니다.

파일에는 기간이 보이게 이름을 붙이고, 장부를 수정했다면 제출본의 날짜도 갱신하세요. 예전 버전과 새 버전이 섞이는 것만 막아도 불필요한 왕복을 줄일 수 있어요.

모기지용 손익계산서, 자주 묻는 질문

손익계산서는 숫자를 많이 담는 문서보다 같은 기간의 수입과 비용이 정확히 연결된 문서여야 해요. 올해 사업의 흐름을 정리했다면 그 소득으로 감당할 수 있는 월 납입액부터 비교해 보세요.

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12개월 은행 거래내역으로 받는 대출, 무엇을 보나요?

Bank Statement 대출은 은행 거래내역을 활용해 소득을 계산하는 대출이에요. 급여명세서 한 장으로 소득을 설명하기 어려운 자영업자가 비교해 볼 수 있는 선택지죠.

기간은 상품에 따라 12개월 또는 24개월을 쓰기도 해요. CrossCountry Mortgage의 상품 안내도 두 기간을 제시합니다. 먼저 신청할 상품의 기간을 정하고, 그 기간 전체를 빠짐없이 모으세요.

잘된 달만 고르면 사업의 흐름이 사라져요

성수기 매출이 큰 사업도 있고, 몇 달 일한 대금을 한 번에 받는 사업도 있어요. 이런 흐름은 월별 자료가 이어져 있어야 설명할 수 있죠. 입금이 적은 달을 빼는 대신 왜 차이가 났는지 계약서나 매출 자료로 연결해 주세요.

개인 계좌와 사업 계좌, 어디로 돈이 들어오나요?

사업 계좌로 매출을 받고 개인 계좌로 생활비를 옮기는 분이라면 같은 돈이 두 번 보일 수 있어요. 계좌 두 개의 입금을 모두 더하면 소득이 부풀려지겠죠. 신청 전에 고객 → 사업 계좌 → 개인 계좌로 이어지는 돈의 경로를 먼저 그려보세요.

사업을 공동 소유한다면 내 지분도 같이 적으세요. 회사 전체의 입금이 곧 내 개인 소득은 아니니까요. 계좌 종류, 비용 반영 방식, 지분을 한 번에 전달하면 계산을 다시 하는 일을 줄일 수 있습니다.

거래내역은 많을수록 좋은 게 아니라, 이어져야 좋아요

화면 캡처 몇 장보다 월별 명세서를 통째로 정리하는 편이 좋아요. 심사자가 입금 하나를 앞뒤 거래와 함께 볼 수 있어야 하거든요. 파일명에 연도와 월을 넣어두면 추가 요청이 와도 바로 찾을 수 있습니다.

소득 서류 다음에는 신용과 현금 계획을 봐요

거래내역이 잘 정리돼도 다운페이먼트와 클로징 비용이 부족하면 매수 계획이 멈출 수 있어요. 사용할 현금, 매달 갚는 부채, 매수 후 남길 자금을 각각 적어보세요.

사업 기간도 함께 준비할 항목이에요. 예를 들어 CrossCountry Mortgage는 해당 상품에서 2년의 자영업 이력을 안내해요. 사업을 시작한 날짜와 관련 업종에서 일한 이력을 정리해두면 내 경력을 설명하기가 수월하죠.

신청 전에 두 방식의 견적을 나란히 놓아보세요

세금보고서로 신청할 수 있는 대출과 Bank Statement 대출을 함께 비교해 보세요. 서류가 내 상황에 잘 맞는 것과 비용이 더 낮은 것은 별개의 문제입니다.

비교표에는 인정 월 소득, 금리와 APR, 포인트, 클로징 비용, 월 납입액, 필요한 보유자금을 넣으세요. “서류가 간단하다”는 설명보다 이 숫자들이 집을 산 뒤의 부담을 더 잘 보여줄 거예요.

Bank Statement 서류, 자주 묻는 질문

서류 준비의 목표는 PDF 개수를 채우는 일이 아니에요. 내 사업에서 돈이 어떻게 들어오고 남는지 보여주는 일입니다. 정리가 끝났다면 그 소득을 기준으로 대출 비용을 비교해 보세요.

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