계약금(Earnest Money)이란 무엇인가요? [미국 집 구매 필수 용어]

미국 부동산에서 계약금(Earnest Money)은 구매자의 진정성과 신뢰를 보여주는 중요한 보증금입니다. 단순한 예치금이 아니라, 거래 안정성과 협상력에 직접 영향을 미치는 요소로 작용합니다. 이 글에서는 계약금의 의미부터 금액, 처리 방식, 한국과의 차이까지 자세히 정리해드립니다. 지금 나에게 맞는 계약금 전략을 확인하고, Loaning.ai에서 원하는 집을 사기 위해 필요한 수입도 함께 체크해보세요!

계약금이란 무엇인가요?

계약금(Earnest Money)은 미국에서 집을 사려는 구매자가 거래 의사를 진지하게 표현하기 위해 오퍼 수락 후 에스크로 계좌에 예치하는 보증금입니다. 이는 단순한 의향이 아니라, 거래 전반의 신뢰와 안전을 책임지는 중요한 장치입니다.

계약금의 주요 역할은?

구매자 진정성 보증: 집을 정말 사고 싶다는 의지를 금전적으로 표현
판매자 보호: 셀러는 매물을 시장에서 내리게 되므로, 계약금은 셀러의 리스크를 보완
거래 안전장치: 계약 조건 미충족 시 계약금 반환, 무단 파기 시 몰수 가능

계약금은 얼마나 낼까요?

구분	일반 비율	특징
기존 주택	1~3%	대부분의 경우 해당
고가·신축 주택	5~10%	경쟁이 심한 시장에서는 높아질 수 있음
고정 금액	$5,000~10,000 이상	일부 지역에서 관행적으로 사용

Tip: 너무 낮은 계약금은 오퍼의 진정성을 의심받을 수 있어요.

계약금은 어떻게 처리되나요?

에스크로 계좌 예치
- 오퍼가 수락되면, 지정된 에스크로 회사나 변호사 계좌에 계약금을 입금합니다.
클로징 시 합산 처리
- 거래가 성사되면 계약금은 다운페이먼트나 클로징 비용 일부로 사용됩니다.
계약 파기 시 반환 또는 몰수
- 컨틴전시 조항에 따라 계약이 해지되면 계약금은 환불됩니다.
- 바이어 귀책으로 계약을 파기하면 셀러가 계약금을 몰수할 수 있습니다.

계약금 vs 다운페이먼트 차이점은?

구분	계약금(Earnest Money)	다운페이먼트(Down Payment)
시기	오퍼 수락 직후	클로징 시
용도	진정성 보증금	실제 매매 대금 일부
환불 여부	상황에 따라 환불/몰수 가능	보통 환불 불가

계약금 실수 예방 팁

계약 전 컨틴전시 조항을 명확히 작성해두기
계약금 금액은 지역 시세와 경쟁 수준 고려해서 설정
계약금 반환 조건을 중개인과 꼼꼼히 확인
무리한 계약금 제시는 오히려 부담이 될 수 있음

미국 vs 한국 계약금, 뭐가 다를까요?

구분	미국	한국
명칭	Earnest Money	계약금
성격	진정성 보증, 거래 안정 장치	계약 확정 및 위약금 기준
납부 시점	오퍼 수락 후	계약서 서명 시
금액 비율	1~3% 일반적	보통 매매가의 10%
환불 기준	컨틴전시 미충족 시 환불 가능	계약 해제 시 위약금 적용
보관 방식	에스크로 계좌	중개사 또는 매도자에게 직접

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약금은 언제 내야 하나요?

오퍼가 셀러에게 수락된 직후, 일반적으로 1~3일 이내 에스크로 계좌에 입금해야 합니다.

Q2. 계약금은 돌려받을 수 있나요?

컨틴전시 조건(융자 불가, 감정 미달 등)이 충족되지 않으면 전액 환불받을 수 있습니다.

Q3. 계약금을 많이 내면 오퍼가 유리해지나요?

네. 특히 셀러스 마켓에서는 높은 계약금이 오퍼의 진정성을 높여 경쟁력을 강화합니다.

Q4. 계약금을 셀러가 직접 받는 건가요?

아니요. 대부분 에스크로 회사나 제3자 계좌에서 안전하게 보관됩니다.

계약금 한눈에 정리하기

구분	내용
정의	오퍼 수락 후 에스크로에 예치하는 보증금
금액	보통 매매가의 1~3%
용도	진정성 보증, 거래 안정, 클로징 시 매매대금 일부로 처리
환불 조건	컨틴전시 미충족 시 환불 가능
실수 예방	조건 명확화, 금액 설정, 반환 규정 확인