구매 계약(Purchase Agreement)이란 무엇인가요?

미국 부동산에서 구매 계약(Purchase Agreement)은 매수자와 매도자 간의 거래 조건이 공식적으로 합의되는 법적 계약서입니다. 단순한 의향서가 아니라, 서명과 함께 강력한 법적 효력이 발생하며, 거래 성사 여부를 좌우하는 핵심 문서입니다.
이 글에서는 구매 계약의 개념부터 계약 체결 절차, 꼭 확인해야 할 핵심 조항, 계약서에 담기는 내용까지 하나씩 쉽게 풀어드립니다.
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구매 계약이란 무엇인가요?

구매 계약(Purchase Agreement)은 미국에서 집을 사는 사람이 판매자와 가격·조건에 합의해 서명할 때 성립되는 법적 계약서입니다. 오퍼가 수락되고 양측이 서명하면 즉시 법적 효력이 발생하며, 실제 거래는 이 계약을 기준으로 진행됩니다

구매 계약서의 주요 구성 요소는?

부동산 정보: 주소, 면적, 포함 품목 등
거래 조건: 가격, 계약금, 클로징 일정
분담 비용: 세금, 타이틀 보험, HOA, 클로징 비용 등
조건부 조항(Contingencies): 융자, 감정, 인스펙션, 타이틀 문제 등
양 당사자 정보와 서명

오퍼레터(Offer Letter)와의 차이는?

오퍼레터는 거래의 시작점, 구매 계약은 거래의 확정서입니다.

구분	오퍼레터(Offer Letter)	구매 계약(Purchase Agreement)
정의	구매자가 제안하는 조건서	양측 서명 후 성립되는 법적 계약
법적 효력	없음 (셀러 수락 전까지)	서명 즉시 발생
제출 시점	거래 제안 단계	거래 확정 후
수정 가능성	철회·수정 가능	제한적 (쌍방 동의 필요)

한 문장 요약: 오퍼레터는 협상을 시작하는 제안서, 구매 계약은 협상이 끝나 성립된 공식 문서입니다.

구매 계약 절차는 어떻게 되나요?

오퍼 제출 – 구매자가 조건 제시
셀러 수락 – 양측 서명 시 계약 성립
계약금 납부 – 보통 매매가의 1~3%
에스크로 개시 – 제3자가 거래 중립적으로 관리
조건부 조항 충족 확인 – 인스펙션, 감정 등
클로징 – 잔금 지급 및 소유권 이전

주요 조건부 조항(Contingencies)이란?

조건이 충족되지 않으면 계약을 해지할 수 있는 안전장치입니다.

융자 승인: 대출 불가 시 계약 파기 및 계약금 환불 가능
감정: 감정가가 매매가보다 낮을 경우 협상 또는 계약 파기
인스펙션: 주택 결함 발견 시 수리 요청 또는 해지
타이틀: 소유권 문제가 있을 경우 해지 가능

실무상 유의사항

계약서 서명 전 변호사 또는 중개인과 꼼꼼히 검토
각 조건의 마감일(데드라인)을 정확히 확인
컨틴전시 조항 누락 시 계약금 환불 어려움
주마다 양식 및 절차 다르므로 지역별 규정 확인 필수

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 구매 계약은 언제 체결되나요?

➤ 오퍼가 수락되고 양측이 서명하면 바로 체결됩니다.

Q2. 계약 후에도 내용을 바꿀 수 있나요?
➤ 쌍방의 합의가 있을 때만 가능합니다. 일방 철회는 어렵습니다.

Q3. 계약이 파기되면 어떻게 되나요?
➤ 컨틴전시 조건 미충족 시 계약금은 환불 가능하지만, 귀책 사유가 있으면 계약금 몰수됩니다.

Q4. 중개인 없이 계약이 가능한가요?
➤ 가능하나, 법적 보호를 위해 반드시 전문가 검토를 권장합니다.

구매 계약 한눈에 정리하기

구분	내용
정의	거래 조건을 명시한 법적 계약
성립 시점	오퍼 수락 + 양측 서명 시
주요 항목	부동산 정보, 가격, 계약금, 조건부 조항 등
법적 효력	매우 강함, 위반 시 소송 또는 계약금 몰수 가능
유의사항	서명 전 검토, 조건 체크, 전문가 상담 필수