미국에서 집을 사고 싶어 계약을 진행하려 할 때, “이 조건이 충족되어야 계약을 마무리할게요”라는 단서가 붙는다면? 바로 이것이 ‘조건부 계약(Contingency Contract)’입니다.
조건부 계약은 미국 부동산 거래에서 매우 일반적인 계약 방식으로, 특정 조건이 충족되어야만 계약이 유효하게 유지되는 구조입니다. 주로 바이어의 권리를 보호하고, 예상치 못한 상황에 대비하기 위해 활용됩니다.
이번 글에서는 조건부 계약이 무엇인지, 어떤 조건들이 포함될 수 있는지, 그리고 주의할 점은 무엇인지 알기 쉽게 정리해드립니다.
미국 부동산 조건부 계약(Contingency)이란 무엇인가요?
조건부 계약(Contingency Contract)은 미국 부동산 거래에서 매매계약이 완전히 확정되기 전, 반드시 충족되어야 할 조건들을 명시한 조항입니다. 주로 바이어의 권리를 보호하기 위해 활용되며, 해당 조건이 충족되지 않으면 계약은 자동 해제되고, 계약금도 돌려받을 수 있습니다.
조건부 계약이 필요한 이유는 무엇인가요?
예상치 못한 문제나 리스크에 대비해 계약의 유효성을 조건화하는 제도입니다.
예를 들어,
- 주택 대출 승인이 안 될 경우
- 인스펙션에서 심각한 하자가 발견될 경우
- 감정 평가 금액이 기대보다 낮을 경우
이러한 상황에서 바이어는 위약금 없이 계약을 해지할 수 있어 재정적 손실을 방지하고 협상 여지를 확보할 수 있습니다.
대표적인 조건부 조항의 종류
| 조건부 항목 | 설명 | 바이어 권리 |
|---|---|---|
| 융자 승인 (Financing) | 정해진 기한 내 모기지 승인 불가 시 계약 해지 가능 | 계약금 환불 및 계약 종료 가능 |
| 감정 평가 (Appraisal) | 감정가가 구매가보다 낮을 경우 재협상 또는 해지 가능 | 가격 재협상 또는 계약 해지 |
| 인스펙션 (Inspection) | 건물 점검 결과 심각한 결함 발생 시 수리 요구 또는 계약 파기 가능 | 수리 요구, 가격 조정, 해지 가능 |
| 타이틀 (Title) | 소유권, 저당권 등 법적 문제가 있을 경우 거래 불가 | 거래 중단 및 계약 해지 |
| 기존주택 매각 (Sale of Home) | 바이어가 기존 집을 못 팔 경우 계약 파기 가능 | 기존 집 미매각 시 계약 해제 가능 |
조건부 계약은 어떻게 작동하나요?
- 바이어와 셀러가 서명한 계약서에 특정 조건(컨틴전시 조항)이 포함됨
- 정해진 기간 내에 조건이 충족되어야 계약이 확정됨
- 조건이 충족되지 않으면 계약은 자동 해지 가능하며, 계약금 반환도 가능
예: 인스펙션 기한이 17일로 설정되었다면, 바이어는 그 안에 검사를 마치고 결과에 따라 계약을 유지할지 결정해야 합니다.
조건부 계약이 무효로 전환되는 시점
- 모든 조건이 충족되었거나
- 바이어가 조건을 명시적으로 포기(waive)했을 때
이후에는 계약이 ‘무조건 계약’으로 전환되며, 해지가 불가능해집니다. 이 단계에서는 일방적 계약 파기가 불가능하며, 계약금 몰수나 법적 책임이 따를 수 있습니다.
조건부 조항, 꼭 넣어야 할까?
- 조건부 조항은 바이어에게 매우 유리하지만, 경쟁이 치열한 셀러스 마켓에서는 오퍼 경쟁력을 낮출 수 있습니다.
👉 따라서 오퍼를 넣기 전, 리스크 감수 범위를 명확히 설정하고 중개인과 전략적으로 논의하는 것이 중요합니다.
조건부 계약 시 주의사항
- 컨틴전시 조항별 이행 기한 확인
- 조건 미충족 시 해제 절차 및 통지 필요
- 컨틴전시 없이 오퍼할 경우, 거래 리스크 커짐
- 각 조항은 반드시 계약서에 서면으로 명시되어야 함
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 조건부 계약이면 무조건 계약금 돌려받을 수 있나요?
아닙니다. 조건 충족 기한을 넘겼거나, 서면으로 해제 의사를 명확히 하지 않았을 경우 계약금 반환이 어려울 수 있습니다. 반드시 조건 내에서 정해진 절차로 해제(removal)를 진행해야 합니다.
Q2. 컨틴전시 해제(removal)는 언제, 어떻게 하나요?
보통 인스펙션은 7~17일, 융자 승인 조건은 21일 등으로 설정됩니다. 기한 내에 조건을 충족했거나 포기할 경우, ‘컨틴전시 제거 서류’를 서면으로 제출하여 계약을 계속 진행하게 됩니다. 이 시점부터는 계약 해제가 매우 어려워집니다.
Q3. 셀러스 마켓에서는 컨틴전시를 빼는 것이 좋을까요?
매우 주의가 필요합니다. 컨틴전시 없이 오퍼를 넣으면 매물 확보 가능성은 올라가지만, 자금 문제, 하자 발견 등 리스크를 모두 바이어가 감수해야 합니다. 특히 첫 주택 구매자나 자금 여유가 부족한 경우엔 위험할 수 있습니다.
Q4. 컨틴전시가 충족되지 않으면 매물은 어떻게 되나요?
계약이 종료되면 매물은 다시 리스팅되며, 셀러는 새로운 바이어를 찾게 됩니다. 바이어는 법적 위약 없이 빠져나올 수 있으며, 계약금도 돌려받을 수 있습니다. 단, 조건 미충족 통지가 늦었거나 계약금 반환 조건이 명확하지 않으면 분쟁이 발생할 수 있습니다.
조건부 계약 한눈에 정리하기
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 정의 | 매매 계약이 확정되기 전, 특정 조건이 충족되어야 계약이 유효해지는 조항 |
| 목적 | 바이어(또는 셀러)의 재정적·법적 리스크를 줄이고, 예상치 못한 문제에 대비 |
| 주요 조건 항목 | 융자 승인, 감정 평가, 인스펙션 결과, 타이틀 문제, 기존 주택 매각 등 |
| 조건 미충족 시 | 계약 자동 해지 가능 / 계약금 환불 가능 (조건 충족 기한 내일 경우) |
| 조건 충족 시 | 모든 조건 이행 또는 서면 포기 시 → 계약은 ‘무조건 계약’으로 확정 |
| 실무 유의사항 | 각 조건별 이행 기한 확인 필수 / 컨틴전시 해제(removal) 서류 꼭 제출 / 서면 명시 중요 |
| 실전 팁 | 셀러스 마켓에서는 전략적 선택 필요 / 조건부 오퍼라도 세부 내용 꼼꼼히 점검 / 중개인과 사전 조율 필수 |
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