미국에서 집을 사거나 대출을 받을 때, “이 집의 소유권이 정말 깨끗한지”는 어떻게 확인할까요? 바로 타이틀 서치(Title Search)를 통해서입니다.
타이틀 서치는 공공 기록을 조회해 해당 주택의 소유권, 저당(lien), 세금 체납, 소송, 사용권(이즈먼트) 등 법적 위험이 없는지 점검하는 절차입니다. 깨끗한 소유권이 확인돼야 대출 승인과 안전한 클로징이 가능하고, 이후 타이틀 보험 발급의 근거도 됩니다.
이번 글에서는 타이틀 서치가 무엇인지, 어떤 내용이 어떻게 조사되는지, 하자가 발견되면 어떻게 해결하는지까지 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 정리해드립니다.
타이틀 서치(Title Search)란 무엇인가요?
타이틀 서치는 집의 소유권 기록을 공식 문서로 조사해 분쟁·채무·권리 제한이 없는지 확인하는 절차입니다. 안전한 클로징을 위해 대출기관과 바이어가 거래 전 필수로 진행합니다.
왜 필요한가요
- 소유권 하자(미등기 상속, 위조, 이중저당 등) 사전 차단
- 은행 대출 승인 요건 충족(담보권 깨끗해야 함)
- 타이틀 보험 발급의 근거 자료
타이틀 서치는 어떻게 진행되나요?
등기·공공 기록을 전수 조사해 예비 보고서로 공유하고, 하자를 해결한 뒤 클로징합니다.
절차 요약
- 의뢰(타이틀 회사/변호사) → 2) 공공기록 조사 → 3) 예비 타이틀 리포트(Prelim) 발급
- 하자 해결(저당 말소·세금 정산 등) → 5) 클로징 & 타이틀 보험 발급
주요 점검 항목
- 소유자 일치 여부, 과거 소유권 변천
- 저당/유치권(Lien), 세금 체납, 판결 기록(Judgment)
- 사용권·지역권(Easement), 토지 이용 제한(Deed Restriction)
- 미해결 HOA·유틸리티 체납, 경계 분쟁 등
타이틀 서치와 타이틀 보험은 무엇이 다른가요?
요약: 서치는 문제 찾기, 보험은 문제 생기면 보상입니다.
| 구분 | 타이틀 서치 | 타이틀 보험 |
|---|---|---|
| 역할 | 기록 조사·하자 식별 | 발견 못한 숨은 하자 보상 |
| 시점 | 클로징 전 | 클로징 당일 1회 납부 |
| 보호 대상 | 당사자 전반 | 바이어(Owner’s)·은행(Lender’s) |
| 한계/강점 | 조사 누락 위험 존재 | 누락·오류·위조 등 사후 커버 |
하자가 발견되면 어떻게 하나요?
거래 전 해결·조정이 원칙입니다.
- 저당/체납: 셀러가 상환·말소 후 진행
- 경계·이즈먼트: 문서로 범위 확정 또는 조건부 클로징
- 해결 불가: 가격·조건 재협상, 필요시 계약 해제
비용·기간은 어느 정도인가요?
지역·매물 복잡도에 따라 다르지만 클로징 일정 안에서 진행되며, 비용은 보통 타이틀 수수료/보험 패키지에 포함되어 정산됩니다. (별도 청구될 수 있음)
초보자가 자주 하는 실수 & 예방법
- 스케줄 B(보험 예외항목)를 안 읽음 → 보장 제외 조건 반드시 확인
- HOA·유틸리티 체납 간과 → 클로징 전 완납 확인
- 이름 유사(동명인) 기록 오해 → 생년/주소로 교차 검증
- 구두 합의만 믿음 → 모든 조건 서면 반영 필수
타이틀 서치 체크리스트
- 예비 리포트의 하자 목록과 해결 계획 확인
- 저당 말소 서류(Release/Reconveyance) 확보
- 이즈먼트·제한 조항이 내 이용 계획에 영향 없는지 검토
- Owner’s & Lender’s Policy 커버리지 비교(확장형 여부)
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 현금 거래인데 타이틀 서치 생략해도 되나요?
권장하지 않습니다. 대출이 없어도 소유권 분쟁·숨은 채무 위험은 동일합니다.
Q2. 신축 주택도 필요하나요?
네. 토지 단계의 저당·건설 유치권 등 과거 권리가 남아 있을 수 있습니다.
Q3. 타이틀 회사는 누가 선택하나요?
지역 관행에 따라 다르지만, 바이어·셀러 합의로 정합니다. 견적·커버리지를 비교하세요.
Q4. 한국 등기부등본 확인과 뭐가 달라요?
미국은 기록 체계·관할이 다양해 전문 조사+보험의 이중 장치로 리스크를 관리합니다.
Q5. 소유권 형태(Joint Tenancy, TIC)도 리포트에 나오나요?
네. 등기 방식은 상속·양도에 영향 크므로 미리 결정해 반영해야 합니다.
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