언더라이팅(Underwriting), 미국 주택담보대출의 핵심 절차

미국에서 집을 사려고 하면 언더라이팅(Underwriting)이라는 말을 꼭 한 번은 듣게 됩니다. 대출 신청은 했는데, 내 서류가 괜찮은지, 언제 승인될지, 어디까지 보는지 헷갈리죠.

이 글에서는 언더라이팅이란 무엇인지, 미국 주택담보대출의 핵심 절차가 어떻게 진행되는지, 특히 한국인이 준비해야 할 서류와 체크포인트를 쉽게 정리해 드릴게요.

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언더라이팅(Underwriting)이란 무엇인가요?

언더라이팅(Underwriting)은 금융 기관이 대출을 신청한 고객의 소득·자산·부채·크레딧·부동산 정보를 꼼꼼히 확인해, 계약 승인 여부를 판단하는 과정입니다.

• 신청서에 적힌 내용과 실제 서류(은행 명세서, 급여 명세서, 택스 리턴, 크레딧 리포트, 감정평가서 등)를 하나씩 대조

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언더라이터의 심사 기준

언더라이터는 보통 ‘5C’라고 부르는 다섯 가지 요소를 중심으로 대출을 심사합니다. “이 집 값이 적당한지”, “이 사람이 감당할 수 있는 상환액인지” 두 가지를 동시에 본다고 이해하면 돼요.

항목	의미	예시 서류
신용(Credit)	연체 여부, 크레딧 점수, 크레딧 히스토리	크레딧 리포트
상환 능력(Capacity)	소득 대비 부채 비율(DTI), 직업 안정성	급여 명세서, W-2, 택스 리턴, 고용 확인서
자산(Cash/Capital)	다운페이·클로징 비용·리저브(비상 자금)	은행 잔고 증명, 투자 계좌 명세서
담보(Collateral)	집의 가치가 대출금 대비 적절한지	감정평가서(Appraisal)
기타 조건(Character/Conditions)	거주용/투자용 여부, 시장 상황, 프로그램 규정	매매 계약서, 임대 예정 계약 등

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미국 주택담보대출 언더라이팅 절차는 무엇인가요?

1. 대출 신청 및 사전 승인(Pre-Approval)
   • 기본 정보·소득·부채를 입력하면, 시스템이 대략적인 한도와 가능성을 먼저 봅니다.
2. 정식 신청 및 서류 제출
   • 택스 리턴(보통 2년치), 급여 명세서, 은행 명세서, 신분/체류 증빙, 매매 계약서 등을 제출합니다.
3. 자동 심사(AUS) + 언더라이터 검토
   • 자동 시스템이 1차로 DTI·LTV·크레딧을 점수화하고,
   • 언더라이터가 예외 사항, 특이 소득(자영업, 해외 소득 등)을 직접 확인합니다.
4. 조건부 승인(Conditional Approval)
   • “몇 가지 서류만 더 제출하면 승인 가능” 같은 형태로 나오는 경우가 많습니다.
   • 예: 추가 은행 명세서, 회사에서 발급한 재직 확인서 등.
5. 최종 승인(Clear to Close) 및 클로징 준비
   • 조건이 모두 충족되면 최종 승인 후, 클로징 디스클로저 발행 → 서명 및 소유권 이전 단계로 넘어갑니다.

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DTI·LTV란 무엇인가요?

DTI(Debt-to-Income Ratio)는 월 소득 대비 월 부채 상환액의 비율입니다.

LTV(Loan-to-Value Ratio)는 집 가격(또는 감정가) 대비 대출금 비율입니다.

• 공식: LTV = (대출 금액 ÷ 집 가격 또는 감정가 중 낮은 값) × 100

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한국인 미국 모기지 언더라이팅 준비는 어떻게 하나요?

한국인·외국인이 미국 모기지 언더라이팅을 통과하려면, “상환 능력 증빙”과 “자산·다운페이 증빙”을 먼저 준비하는 것이 중요합니다.

소득 관련 서류, 자산·다운페이 관련 서류, 부채·크레딧 관련, 집(담보) 관련

1. 소득 관련 서류

• 미국 내 W-2, 급여 명세서, 택스 리턴(보통 2년)
• 자영업자의 경우: 사업자 소득 신고서, P&L(손익계산서)
• 한국 소득 활용 시:
  • 한국 원천징수 영수증, 급여 명세서, 소득금액증명원 등
  • 번역/공증 요구 가능 → 미리 확인 필요

2. 자산·다운페이 관련 서류

• 은행잔고증명서(최근 2개월 이상), 예금·적금·투자 계좌 명세서
• 다운페이 자금 출처(계좌이체 내역, 증여일 경우 증여 관계·증빙 등)
• 여유 자금(Reserves):
  • 클로징 후 몇 개월치 모기지 페이먼트를 버틸 수 있는지도 보는 경우가 많습니다.

3. 부채·크레딧 관련

• 미국 크레딧 리포트
• 한국 카드/대출은 직접 반영되진 않더라도,
  • 실제 상환 부담을 계산할 때 참고될 수 있으니 렌더와 투명하게 공유하는 것이 좋습니다.

4. 집(담보) 관련

• 매매 계약서(Purchase Agreement)
• 감정평가(Appraisal) 결과 – 대부분 렌더가 지정한 감정사를 통해 진행
  
  

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 언더라이팅은 얼마나 걸리나요?

A. 일반적으로 언더라이팅을 포함한 전체 모기지 승인 과정은 40~50일 정도 걸리는 경우가 많지만, 서류 준비 상태, 프로그램 종류, 렌더 내부 프로세스에 따라 달라질 수 있습니다.

Q2. 언더라이팅에서 “조건부 승인(Conditional Approval)”은 무엇인가요?

A. 조건부 승인은 “몇 가지 추가 서류나 조건이 충족되어야 한다”는 의미예요. (ex. 추가 은행 명세서, 재직 확인, 세부 채무 내역 등)

Q3. DTI가 높으면 언더라이팅에서 무조건 거절되나요?

A. DTI가 높으면 리스크가 커지는 건 맞지만, 높은 소득, 충분한 리저브, 여유 있는 LTV 등 다른 요소로 보완*되는 경우도 있습니다. (* 여유 자금(Reserves)은 모기지 페이먼트를 최소 몇 개월 치 이상 버틸 수 있는 예금·현금 자산을 말해요.)

Q4. 해외 소득만 있어도 미국 모기지 언더라이팅 통과가 가능한가요?

A. 특정 프로그램(예: Foreign National Loan)에서는 해외 소득·자산을 인정해주는 경우도 있습니다. 다만 렌더·프로그램별로 기준이 달라서, 언더라이팅에서 어떤 서류를 요구하는지 사전에 상담을 통해 확인하는 것이 필수입니다.

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언더라이팅 한눈에 정리하기

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