Loan Application & Initial LE(가견적서) 단계 필수 서류 총정리

📝 Loan Application & Initial LE 3줄 요약

이 단계는 ‘공식 대출 신청’의 시작이자, 나에게 맞는 대출 조건을 처음으로 숫자로 확인하는 중요한 순간입니다.
이때 렌더는 초기 대출 견적서 Initial Loan Estimate(Initial LE)를 발송하고, 고객은 진행 동의(Intent to Proceed, ITP)를 통해 “이 조건으로 진행하겠습니다”라는 의사를 표시하게 됩니다.
서류 준비와 LE 확인, ITP 서명 타이밍만 잘 챙겨도, 이후 심사·감정평가(Appraisal)·클로징까지 빠르게 완료할 수 있습니다.

Loan Application & Initial LE 단계의 3가지 핵심 포인트와 ‘비용 청구 원칙(Zero Fee Rule)’을 체크하면 무엇도 두렵지 않습니다. 오늘은 본격적인 대출 신청 단계에서 서류를 한 번에 통과하는 법과 내 돈을 지키는 ITP 서명 타이밍을 알려 드립니다.

1. Loan Application & Initial LE, 공식 대출 신청의 시작

Loan Application & Initial LE 단계, 복잡해 보일 수 있지만 ‘신청’, ‘가견적서(Initial LE)’, ‘진행 동의(ITP)’. 딱 3가지만 기억하시면 돼요.

✅ 3단계 프로세스 (Apply → LE → ITP)

진행 순서	Task	설명
1	신청(Application)	소득, 자산, 신분, 부채, 부동산 정보를 공식적으로 렌더에게 제출하는 과정입니다.
2	견적 수령(Initial LE)	초기 대출 조건과 비용을 문서로 안내하는 단계입니다.
3	진행 동의(ITP)	견적서를 보고 마음에 든다면 ‘진행 동의(Intent to Proceed)’에 서명합니다. 그래야 다음 단계로 넘어갑니다.

2. Loan Application 유형별 필수 서류 & 제출 노하우

Loan Application 단계에서 서류가 계속 반려당한다면, ‘내용’ 보다는 ‘형식’이 문제가 되는 경우가 많습니다. 아래 Tip도 꼭 체크해 주세요.

[1] 공통 필수 서류

필요한 서류	분류	목적
Government ID SSN 인증 영주권/비자(해당 시)	신분증	본인 확인을 위해 필요합니다.
Purchase Agreement	부동산 계약서	어떤 매물을, 얼마에 구매하시는지 확인합니다.
Bank Statements	은행 거래 내역서	계약금 및 다운페이먼트 자금 증빙을 위해 최근 2개월 치가 필요합니다.
Credit Report	신용 조회	주택 담보 대출 자격 검토를 위해 필요합니다. (동의만 해 주시면 됩니다)
Borrower Certification	동의서	신용조회·소득/자산 검증에 대한 고객 동의 확인
Earnest Money Deposit Receipt (EMD 영수증)	자금 증빙	계약금 입금 확인 및 계약 효력 발생 근거

Tip:
① 모바일 캡처 화면은 인정되지 않습니다. 반드시 은행 사이트에서 PDF 원본을 다운로드하세요.
② 최근 2개월치, ‘모든 페이지(All Pages)’의 은행 거래 내역(Bank Statements)가 필요합니다. (예: 1 of 5라고 적혀 있으면 빈 종이인 5페이지까지 모두 내야 합니다.)

[2] 직장인(W-2 Employee) 필수 서류

직장인 필요 서류	대상자	목적
Pay Stubs(30일 치)	급여 명세서	소득의 안정성 및 대출 가능 금액 확인
W-2 or Tax Report(최근 2년 치)	연간 소득 보고서	신용 점수 및 부채 비율(DTI) 확인용
VOE	재직 증명서	(필요 시) 현재 재직 사실 여부 확인

Tip: 급여 명세서에 본인 이름, 회사명, 날짜가 짤리지 않게 ‘전체 페이지’를 제출하세요.

[3] 자영업자/법인(Self-Employed) 필수 서류

자영업자/ 법인 필요 서류	대상자	목적
1040 + Schedule C	개인 사업자	최근 2년치. 개인 사업 소득 및 프리랜서 소득 확인
Business Return	법인 사업자	최근 2년치. 법인(Corporation/Partnership) 재정 상태 확인
K-1	주주/파트너	최근 2년치. 법인 수익 중 고객님 지분 소득 확인
P&L (YTD)
(손익계산서)	자영업자	세금 보고 이후, 올해 현재까지의 사업 소득 흐름 확인

Tip: 올해 소득 증빙을 위해 손익계산서(P&L)를 미리 준비하면 시간이 단축됩니다.

3. Initial Loan Estimate(LE), 가견적서 보는 법

Loan Application이 접수되면, 렌더는 미국 법(TRID 규정)에 따라 3영업일(Business Days) 이내에 Initial Loan Estimate(Initial LE)를 발송해야 합니다. 이때 Initial LE는 말 그대로 ‘가견적서’입니다. 여기에는 아래의 정보가 담겨 있습니다.

❶ 예상 이자율(Interest Rate)
❷ 월 페이먼트(Monthly Payment)
: 원금·이자(P&I), 세금(Property Tax), 보험(Homeowners Insurance) 등이 포함될 수도 있음
❸ 예상 클로징 비용(Estimated Closing Costs)
: 렌더 수수료, 타이틀·에스크로 비용, 정부 수수료 등
❹ 대출 상품의 기본 조건
: 고정금리/변동금리 여부, 30년/15년 만기 여부 등

💡 Zero Fee Rule – ITP 전까지는 비용 청구 금지
미국 법(이른바 TRID 규정)에 따라, 고객님께서 Initial LE를 받고, ITP에 서명하기 전까지 렌더는 어떠한 비용도 청구할 수 없습니다.

💡 Initial Loan Estimate를 다 읽고 나면, 다음으로 넘어가야 할 핵심 액션이 있습니다.
바로 진행 동의(Intent to Proceed, ITP)입니다.

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4. ITP(Intent to Proceed) 서명의 의미

초기 견적서(Initial LE)를 받았다면 내용을 검토한 후 ITP(진행 동의) 서명을 해야 합니다. ITP 서명이 있어야만 ‘감정평가(Appraisal) 주문, 타이틀·에스크로 작업’ 등 ‘제3자(Third-Party) 업무’를 정식으로 시작할 수 있습니다. 그렇기 때문에, 빠른 콜로징을 원하신다면 빠른 TIP 서명이 필요합니다.

Q. 왜 ITP가 중요한가요?

ITP에 서명하지 않으면, 렌더는 감정평가(Appraisal) 등 제3자 검증 절차를 시작할 수 없습니다.
즉, 클로징 날짜가 계속 뒤로 밀리게 됩니다.

Q. ITP 서명은 계약서인가요?

아닙니다. 가견적서의 내용에 동의한다는 의사 표시일 뿐, 집을 무조건 사야 한다는 구속력은 없습니다.

Q. ITP 서명 전, 어떤 걸 체크해야 하나요?

견적서의 금리, 월 상환액, 클로징 비용(Cash to Close)이 상담받은 내용과 같은지를 확인해 보세요.

📝 요약: Step 2 체크리스트

체크 항목	상세
1. 서류 업로드	안내받은 소득/자산 서류를 PDF로 업로드하셨나요?
2. Initial LE 확인	이메일로 발송된 초기 견적서의 금리와 비용을 확인하셨나요?
3. ITP 서명	“진행 동의(Intent to Proceed)” 문서에 전자 서명을 완료하셨나요? (빠를수록 좋습니다!)

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