Thrid Party 위기 탈출법, 감정가가 매매가보다 낮게 나왔다면?!

📝 Third Party 2포인트

Third Party에서 발생하는 일
감정평가(Appraisal), 타이틀(Title), HOA, 화재 보험(Homeowner’s Insurance) 등 Third Party가 집의 가치와 법적 안전성을 점검하고, 그 결과가 모여 최종 심사(Underwriting)의 핵심 자료가 됩니다.
보험사 선택
보험사 선택과 일정 체크를 체크하시면, Third Party 단계에서의 지연과 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.

Third Party(제 3자 검증) 단계는 예상치 못한 변수가 가장 많이 튀어나오는 구간이죠. 특히 ‘구매 가격보다 낮은 감정가가 나왔을 때’의 대처법과 Third Party 과정을 무사히 통과하는 핵심 포인트를 궁금해 하시는 분들이 많은데요. 이번 글에서 확인해 보겠습니다.

1. Third Party(제3자 기관), 무슨 일을 하나요?

쉽게 말하자면, Third Party는 ‘집에 대한 정보를 받는 단계’입니다. Ep.2에서 ‘대출 신청자에 대한 정보’를 받았다면, 현재 단계에서는 집 자체의 안전성과 가치를 재확인하는 것이죠.

이때 등장하는 것이 바로 Third Party(제3자 기관)입니다. 모기지 프로세스에는 크게 세 주체가 있습니다. 이때 감정 평가사, 타이틀 회사, HOA 관리 업체가 3rd party에 해당합니다.

✓ 1st Party: 돈을 빌리는 고객(바이어, Borrower)
✓ 2st Party: 돈을 빌려주는 렌더(Lender, Loaning.ai)
✓ 3rd Party: 누구의 편도 들지 않고, 객관적인 사실만 검증하는 외부 기관들

✅ Third Party

Third Party	체크 항목
감정평가사(Appraiser)	이 집의 시장 가치가 적정한가?
타이틀 회사(Title Company)	소유권과 권리 관계에 문제가 없는가?
HOA 관리 업체	콘도·타운홈 단지의 재무 건전성과 리스크는 어떤가?
보험사(Insurance Company)	화재·재해에 대비한 보험 가입이 적절하게 준비되는가?

2. Third Party 주요 업무와 소요 기간 Summary

Third Party 전문가들은 주택 가치와 권리 관계, 관리 상태와 보험 확인을 통해 담보 적절성을 판단합니다. 이 단계에서 ‘대출이 가능한 주택인지’가 결정된다고 볼 수 있습니다.

✅ Third Party 단계별 처리 소요 시간

항목	수행자	일반 소요기간	설명
Appraisal 방문	Appraiser	3-5일	집 방문 일정 잡기
Appraisal Report	Appraiser	7-10일	FHA/VA는 지역별 SLA 존재
Preliminary Title	Title	3-5일	등기/유치권 문제 확인
HOA Docs	HOA	5-10일	주마다 비용·기간 차이 큼
Insurance Binder	보험사	당일-2일	Closing 전 필수

3. 감정가가 계약가보다 낮게 나올 때의 옵션

만약 100만불에 계약을 했는데, 감정가는 95만 불만 나온다면? 이미 낮은 금액(95만 불)을 기준으로 대출 한도가 정해졌기 때문에 자금 계획에 문제가 생길 수 있습니다. 여기, 3가지 대응 옵션을 소개합니다.

✓ Option A. 재협상: 셀러에게 감정 결과 리포트를 보여 주며 매매가를 재협상합니다.
✓ Option B. 차액 지불: 부족한 금액만큼 다운페이먼트(현금)를 더 내야 할 수 있습니다.
✓ Option C. 계약 취소: ‘감정 컨틴전시(Appraisal Contingency)’가 있다면, 위약금 없이 계약을 취소하고 나올 수 있습니다.

Q. 집 청소를 미리 하는 게 좋을까요?
감정평가사가 방문하기 전, 최소한의 정리 정돈은 필수입니다. 사진 촬영이나 동선이 막힐 정도의 어수선함은 평가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다 .

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4. Third Party에서 꼭 해야 할 행동 가이드

감정평가와 타이틀, HOA 서류는 Loaning.ai가 Third Party와 직접 소통하며 주문·관리합니다. 하지만 화재 보험(Homeowner’s Insurance)만큼은 고객님의 선택과 결정이 중요한 영역입니다.

1. 보험 쇼핑 (Insurance Shopping): 화재 보험(Homeowner’s Insurance)은 바이어가 직접 골라야 합니다.
최소 2~3곳에서 견적을 받아 보장 범위와 보험료를 비교해 보세요. 결정 후 ‘Insurance Binder(가입 증서)’를 렌더에게 전달하면 됩니다.

2. HOA 연락 체크: (콘도/타운홈) HOA 관리 업체가 서류 발급을 위해 수수료나 질문지를 요청하는 경우가 있습니다.
이메일을 주기적으로 확인해서 바로 대응해 주세요.

3. 방문 일정 협조: 감정평가사가 집에 방문할 때 문을 열어줘야 합니다.
리얼터를 통해 날짜와 시간을 미리 확인해 주세요.

💡 보험은 보통 당일~1·2일 내로 처리할 수 있지만, 막판에 준비하려고 하면 클로징 직전에 일정이 꼬일 수 있습니다. ITP 서명 직후, Step 3 초반에 미리 보험사를 알아보는 것을 추천드립니다.

5. 숨은 복병 : 타이틀(Title)과 HOA

감정가만큼 중요한 것이 ‘권리 분석(Title Search)’입니다. 전 주인이 집에 몰래 걸어둔 빚(Lien)이나 소송이 발견되면, 이를 해결하기 전까지는 대출이 지연될 수 있습니다.

또한, 콘도나 타운홈의 경우 HOA의 재정 상태가 나쁘거나 소송 중이라면 대출 거절 사유가 될 수 있습니다. 이 서류들은 발급받는 데 시간이 오래 걸리므로(5~10일), 일정이 지연되지 않도록 미리미리 챙겨야 합니다.

6. 모든 Third Party 서류가 모이면 ‘최종 심사’로 갑니다

Step 3가 끝나려면, 다음 네 가지 축이 모두 준비되어야 합니다.

✅ Appraisal Report – 감정평가 보고서
✅ Preliminary Title Report(Prelim) – 타이틀 리포트
✅ HOA Docs / HOA Certification – 콘도·타운홈 단지 서류(해당 시)
✅ Insurance Binder – 화재 보험 가입 증서

이 서류들이, Ep.2에서 준비한 소득·자산·신용 서류와 함께 묶여 언더라이터(Underwriter)의 책상 위에 올라가게 됩니다.

이제 다음 단계인 Step 4. 정밀 서류 검증 및 심사(Underwriting & Conditions)에서 언더라이터가 이 모든 정보를 바탕으로 최종 승인 여부를 판단하게 됩니다.

지금 내 집이 Third Party 단계에서 어떻게 평가되고 있는지, 감정평가·타이틀·보험 일정이 계획대로 진행되고 있는지 궁금하시다면, Loaning.ai 담당자에게 Third Party 진행 현황을 문의해 보세요. 안전한 거래를 위한 모든 과정을 함께 점검해 드리겠습니다.

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📝 요약 : 체크리스트

체크 항목	상세
1. 진행 상황 체크	감정평가와 타이틀 오더가 들어갔는지 담당자에게 확인해 보세요.
2. 보험 쇼핑 (필수)	주택 화재 보험(Homeowner’s Insurance) 견적을 받아보셨나요?
3. 에이전트 연결	선정한 보험 에이전트의 연락처를 Loaning.ai에 전달하셨나요?