[2026 Pre-approval 완벽 가이드] 모기지 프로세스 '1단계(Loan Setup)'에서 작성하는 서류 6가지 총정리

많은 분들이 ‘2026 Pre-approval(사전 승인)’을 받거나 정식 론을 시작할 때, 쏟아지는 영어 서류들에 당황하곤 합니다. 서명하라는 이메일은 왔는데, 도대체 이게 무슨 서류인지, 왜 내 신용카드 정보가 필요한지 불안해 하시죠.

그래서 Loaning.ai가 모기지 신청의 가장 첫 번째 관문인 ‘1단계’에서 반드시 작성해야 하는 6가지 핵심 서류를 낱낱이 분석해 드리겠습니다. 🔥

지금 Loan Setup을 준비해야 하는 이유_2026 Pre-approval

Loan Setup은 집을 짓기 전에 설계도를 확정하고 건축 허가를 받는 과정과 같습니다.

시스템에 고객분들의 대출 구조(Loan Structure)를 등록하고, 법적으로 필수적인 비용 견적서를 발송하여 “정말로 이 조건으로 진행하시겠습니까?”라고 공식적으로 묻는 단계죠.

여기서 고객의 ‘동의(Consent)’가 있어야만 다음 단계인 서류 심사나 감정 평가로 넘어갈 수 있어요. 이 단계는 내 권리를 보호받는 가장 중요한 절차라고도 할 수 있습니다.

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1단계 필수 서류 6가지_2026 Pre-approval

단계에서 고객님은 총 6가지 항목에 대해 확인 및 서명을 진행하게 됩니다. 대부분 전자 서명(DocuSign)으로 진행되므로 간편하지만, 내용은 결코 가볍지 않습니다. 하나씩 살펴볼까요?

①

Uniform Residential Loan App (URLA, 대출 신청서)

내용: 대출 신청자의 이름, 소셜 시큐리티 번호(SSN), 소득, 자산, 현재 살고 있는 집 주소 등 기본 정보가 담겨 있습니다.
체크 포인트: 론 오피서와 상담한 내용이 정확히 기입되었는지 확인하세요. 영문 이름 철자 하나만 틀려도 나중에 수정하기 번거롭습니다.

②

Borrower Authorization & Certification (고객 동의서)

핵심: “내가 제출한 정보는 모두 사실이며, 렌더가 내 고용주에게 전화해 재직 여부를 묻거나, 국세청(IRS)에 소득 증명을 요청해도 좋다”는 내용에 동의하는 것입니다.
진행 방식: 이 단계에서 DocuSign(전자 서명)이 주로 진행됩니다. 빠르고 안전하게 법적 효력을 갖게 됩니다.

③

Initial Loan Estimate (LE, 초기 융자 견적서) ★★★

무엇인가요?: 2008년 금융 위기 이후, 소비자를 보호하기 위해 정부가 만든 표준 양식입니다. “이자율은 얼마고, 월 페이먼트는 얼마이며, 클로징 비용(Closing Cost)은 총 얼마가 든다”는 내용을 숨김없이 보여줘야 합니다.
왜 중요한가요?: 이 서류를 받아야만 다른 렌더와 비용을 객관적으로 비교(Shop around)할 수 있습니다. 2026 Pre-approval 과정에서도 대략적인 비용을 가늠하는 기준이 됩니다.

④

Intent to Proceed (진행 의사 표시)

의미: LE(견적서)를 받아보고 조건을 확인했으니, “네, 이 비용과 조건으로 대출 진행(Proceed)을 시작하겠습니다”라고 고객이 렌더에게 공식 선언하는 것입니다.
주의: 이 단계에서 고객이 가입(Sign)을 완료해야만, 렌더는 비로소 감정 평가를 주문하거나 심사 비용을 청구할 수 있습니다. 즉, 이것을 서명하지 않으면 아무 일도 일어나지 않습니다.

⑤

Credit Card Authorization Form (신용카드 승인서)

용도: 대출 진행 중에 발생하는 실비(Third-party Fee)를 결제하기 위함입니다.
1. 신용 조회(Credit Report): 신용 평가 기관에 지불하는 비용
2. 감정 평가비(Appraisal Fee): 집의 가치를 평가하는 외부 감정사에게 지불하는 비용
안심하세요: 이 비용은 렌더가 가져가는 수수료가 아니며, 사전에 고지된 금액만큼만 결제됩니다.

⑥

부동산 계약서 (Purchase Contract)

이미 마음에 드는 집을 찾아 오퍼가 수락된 경우라면, Purchase Agreement(매매 계약서) 사본을 제출해야 합니다.

역할: 정확한 집 주소, 매매 가격, 에스크로 기간, 셀러 정보 등을 시스템에 입력하기 위해 필수적입니다.

2026 Pre-approval, ‘속도’가 생명입니다

내년 부동산 시장은 그 어느 때보다 ‘속도전’이 될 가능성이 높습니다. 많은 바이어들이 이자율을 모니터링하기 위해 1단계 서명을 미루곤 하지만, LE(견적서)를 받고 Intent to Proceed에 서명하는 것이 ‘진짜 계약’의 시작입니다.

이 6가지 서류 작업이 늦어지면, 감정 평가(Appraisal) 주문도 늦어지고, 결국 클로징 날짜를 맞추지 못해 애써 잡은 집을 놓칠 수도 있습니다.

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✓ 투명한 설명: “그냥 사인하세요”라고 하지 않습니다. LE(견적서)의 항목 하나하나를 한국어로 친절하게 설명해 드립니다.
✓ 100% 디지털 프로세스: 복잡한 종이 서류 없이, 이메일과 스마트폰으로 모든 서명(DocuSign)이 가능합니다.

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Loan Setup 필수 서류, 한눈에 확인하기

순번	서류 및 절차 명칭	주요 내용 및 체크포인트
1	URLA (대출 신청서)	모든 모기지의 기본이 되는 ‘표준 대출 신청서’. 영문 이름 철자 등 기본 정보를 확인하세요.
2	고객 동의서	렌더의 재직/소득 확인 권한 위임 서류. 주로 DocuSign으로 진행됩니다.
3	초기 융자 견적서 (LE) ★★★	가장 중요한 서류. 이자율 및 클로징 비용을 객관적으로 비교하는 기준이 됩니다.
4	진행 의사 표시 (Intent)	LE 확인 후 대출 진행을 공식 선언하는 절차입니다. 서명이 필수적입니다.
5	신용카드 승인서	신용 조회 및 감정 평가비 등 실비 결제를 위한 승인서입니다.
6	부동산 계약서	매매가와 주소 등 정확한 정보를 입력하기 위한 서류입니다. (Pre-approval 단계 시 생략 가능)