[캘리포니아] 콘도 대출이 안 나온다고요? HOA Cert 필수 체크리스트 3가지

HOA Cert(HOA Certification)는 건물의 건강 상태를 보여주는 결정적인 진단서와도 같습니다. 780점 이상의 완벽한 신용 점수를 갖추더라도 이 진단서에서 문제가 발견된다면, 융자 승인은 그 즉시 거절될 수 있기 때문입니다.

오늘은 많은 분이 간과했다가 낭패를 보는 콘도(Condo) 구매의 숨은 복병, HOA Cert와 최근 캘리포니아를 강타한 보험(Insurance) 이슈까지 Loaning.ai가 완벽하게 해부해 드립니다.

.

.

HOA Cert, 콘도 상태를 확인하는 진단서

우리가 건강 검진을 받듯, 은행(Lender)도 담보 물건인 콘도의 재정적 건강 상태를 확인해야 합니다. 이때 확인하는 공식 진단서가 바로 HOA Cert (HOA Certification)예요.

대출 승인을 가르는 ‘건물 신용도’

단독 주택은 오직 ‘나의 상환 능력’이 중요하지만, 콘도는 ‘공동체’입니다. 옆집이 관리비를 내지 않아 단지가 파산하거나 소송에 휘말리면 내 집값도 폭락하기 때문입니다. 따라서 HOA Cert를 통해 이 콘도가 패니매(Fannie Mae) 등의 가이드라인에 부합하는 ‘안전한 콘도(Warrantable Condo)’인지 아닌지, 확인하기 위한 꼼꼼한 심사가 이뤄집니다.

만약 HOA Cert 검토 과정에서 다음과 같은 ‘Red Flags’가 발견된다면, 아무리 내 조건이 좋아도 대출은 거절될 수 있습니다.

.

.

캘리포니아 콘도 구매의 복병, HOA 마스터 보험 이슈

최근 캘리포니아 콘도 바이어들을 가장 괴롭히는 것은 HOA Cert상의 재정 문제보다 ‘보험(Insurance)’ 문제입니다. 산불 위험 증가로 인해 대형 보험사들이 신규 가입을 중단하거나 철수하고 있기 때문입니다.

마스터 보험(Master Policy)의 함정

콘도 단지 전체를 보호하는 마스터 보험이 갱신되지 않아 ‘무보험(Lapsed)’ 상태가 되거나, 보장 금액이 건물 가치보다 턱없이 부족하다면(Underinsured) 100% 대출 거절 사유가 됩니다.

Walls-in 커버리지 확인 필수

또한, HOA Cert 검토 시 마스터 보험이 건물의 뼈대만 커버하는지, 내부 인테리어까지 커버하는지(Walls-in) 확인해야 합니다. 만약 내부 커버리지가 없다면, 바이어가 개별적으로 HO-6 보험을 가입하여 부족한 부분을 채워야만 융자 승인이 가능합니다.

.

.

안전한 콘도 구별법: 올바른 HOA Cert 확인 방법

그렇다면 마음에 드는 콘도가 안전한지 어떻게 미리 알 수 있을까요? 융자 프로그램에 따라 HOA Cert 확인 방식이 달라집니다.

❶ FHA 론: HUD 리스트 조회

FHA 론을 이용한다면 비교적 확인이 쉽습니다. HUD 웹사이트에서 해당 콘도가 ‘승인(Approved)’ 상태인지 즉시 조회할 수 있습니다.

❷ 컨벤셔널 론: 다운페이먼트에 따른 심사

컨벤셔널 론은 별도의 리스트가 없으며, 다운페이먼트 비율에 따라 심사 강도가 달라집니다.

.

.

실제 융자 과정에서의 HOA Cert 진행 과정

실제 모기지 프로세스에서 HOA Cert는 어떤 순서로 처리될까요? 이 흐름을 이해하면 클로징 지연을 막을 수 있어요.

.

.

HOA Cert 사전 점검

콘도 구매는 단독 주택보다 확인해야 할 변수가 하나 더 있는 복잡한 과정입니다. 특히 캘리포니아 지역에서는 오퍼를 넣기 전, 리스팅 에이전트를 통해 소송 여부나 보험 상태를 먼저 체크하는 지혜가 필요합니다.

내 신용점수 관리만큼이나 중요한 HOA Cert 확인, 혼자 고민하지 마세요. Loaning.ai는 융자 신청 전이라도 해당 콘도의 리스크를 전문가의 시선으로 사전 점검해 드립니다. 안전한 내 집 마련, Loaning.ai와 함께 시작하세요.