Last Updated on 12/13/2024 by LoaningAI
미국 주택 구매, 한국인도 가능할까요? 미국 시민권자나 영주권자가 아닌 외국인도 일정한 자격을 갖추고 필요한 서류를 준비하면 미국 주택 구매와 모기지 대출이 가능합니다.
오늘은 한국인도 받을 수 있는 미국 모기지 대출, 조건과 한도 완벽 정리! 글에 이어 미국 주택 구매를 위한 과정을 단계별로 안내해 드리려 합니다. 🏡
1. 주택 구매 자금 계획 검토
주택 구매를 위한 첫 번째 단계는 자금 계획을 세우는 것입니다.
집을 구매할 때 크게 두 가지 방법이 있습니다:
- 전액 현금으로 지불.
- 현금 일부(다운페이먼트)와 모기지 대출 결합.
집 구매 전에 감당 가능한 월 상환 금액과 총 비용을 산출한 후, 이를 기반으로 주택의 가격대를 정해야 합니다.
- ✔️ 소득과 지출 확인: 소득 대비 지출을 분석하여 감당 가능한 월 상환 금액을 산출합니다.
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- 소득: 연간 총 소득(Gross Income).
- 지출: 재산세(Property Tax), 주택보험(Home Insurance), HOA(관리비) 등.
- ✔️ 자산 준비: 집을 구매할 때 필요한 초기 자금을 파악하세요.
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- 다운페이먼트
- 클로징 비용(Inspection, Title, Escrow Fee 등)
- Mortgage Point(금리 할인 비용)
- ✔️ 신용 점수 확인: 최소 620점이 필요하며, 대출 유형에 따라 기준이 다를 수 있습니다.
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- Jumbo 대출(680점 이상)
- FHA 대출(580점 이상)
- ✔️ DTI(부채비율) 관리: 총 부채 비율이 월 소득의 50% 이하여야 대출 가능합니다
- 💡 Loaning.ai의 Check Your Affordability를 통해 개인정보 입력 없이, 적정 주택 가격을 확인할 수 있습니다.
2. 모기지 사전 승인서 받기
주택을 둘러보기 전에 반드시 거쳐야 할 중요한 단계 중 하나는 모기지 사전 승인서(Pre-approval)를 받는 것입니다. 이 서류는 주택 소유자(Seller)에게 거래 성사 가능성을 증명하며, 실질적인 계약 체결 가능성을 높이는 데 필요합니다.
사전 승인서 발급 받기
1단계에서 확인한 소득, 신용, 자산, DTI가 충족되면 Loaning.ai에서 셀프로 사전승인서를 받을 수 있습니다.
사전 승인서를 발급받을 때 확인해야 할 체크리스트
- ✔️ 개인의 재정 상황을 고려하여 대출이 원활하게 진행될 수 있는지 확인.
- ✔️ 대출 금리가 경쟁 금융기관과 비교했을 때 충분히 낮은지 검토.
- ✔️ Discount Point를 활용하여 대출 금리를 낮출 수 있는지 확인.
- ✔️ Lender Fee 무료 또는 Credit 제공 여부를 검토하되, 높은 금리가 포함되지 않는지 확인.
- ✔️ Total Cost of Ownership(TCO, 총 소유 비용)을 비교하여 최적의 조건인지 확인.
- 💡 Loaning.ai의 고객의 개인정보를 이용한 마케팅 전화를 하지 않으며, 다른 금융기관보다 낮은 금리를 제공합니다.
Mortgage 금융 기관 현황(2021년 말 기준)
| 구분 | 금융기관 수 | % | 취급 건수(천 건) | % |
|---|---|---|---|---|
| Bank – 소형 | 1,299 | 30% | 652 | 5% |
| Bank – 대형 | 638 | 15% | 3,032 | 22% |
| Credit Union | 1,355 | 31% | 1,042 | 7% |
| Mortgage 회사 – 은행 계열 | 68 | 2% | 400 | 3% |
| Mortgage 회사 – 독립 회사 | 972 | 22% | 8,859 | 63% |
| 합계 | 4,332 | 100% | 13,986 | 100% |
* Credit Union: 미국 신용 협동 조합.
출처: 미국 CFPB(Consumer Financial Protection Bureau)
💡 Loaning.ai는 캘리포니아주, 조지아주, 텍사스주의 승인을 받은 독립 모기지 회사에 속합니다.
3. 주택 탐색
주택 탐색은 주택 구매 과정에서 가장 설레는 순간입니다. 다양한 주택을 검색하고 관심 있는 집을 직접 둘러보며, 내 집 마련의 꿈을 구체화해 보세요. 주택 탐색은 자유롭게 진행할 수 있지만, 계획적인 접근이 필요합니다.
부동산 중개인 선택: Buyer Agent vs Listing Agent
주택 구매를 시작하려면 신뢰할 수 있는 부동산 중개인(Realtor)을 선택하는 것이 중요합니다. 다음은 중개인 선택 시 고려할 두 가지 유형입니다:
- Buyer Agent(구매자 대리인): 주택 구매자를 대표하며, 구매자의 필요와 예산에 맞는 집을 찾는 데 도움을 줍니다.
추천 대상: 처음 주택을 구매하거나, 주택 구매 경험이 적은 분들. - Listing Agent(판매자 대리인): 판매자를 대표하며, 주택을 시장에 내놓고 판매 조건을 관리합니다.
추천 대상: 특정 매물에 관심이 있고 해당 집의 판매자를 직접 대리하는 중개인과 협력하려는 경우.
스스로 주택 탐색하기
다음의 플랫폼을 통해 원하는 주택을 손쉽게 검색할 수 있습니다.
- Zillow
- Trulia
- Redfin
- Cozying.ai (한국어 지원 예정)
검색 시 고려할 요소
- ✔️ 지역: 학군, 안전성, 주변 인프라(마트, 병원 등).
- ✔️ 예산: Loaning.ai의 Check Your Affordability를 통해 적정 가격대를 확인 후 검색하세요.
- ✔️ 주택의 주요 정보: 면적, 건축 연도, 방/화장실 개수, HOA 비용 등.
- ✔️ 세금: 재산세(Property Tax), Mello Roos Tax(특별 세금) 등.
- ✔️ 주변 거래 시세: 비슷한 크기와 조건의 주택이 얼마에 거래되고 있는지 파악.
- ✔️ 등록 기간: 매물로 올라온 기간이 길수록 가격 협상 가능성이 높아질 수 있습니다.
오픈 하우스 방문
오픈 하우스(Open House)는 실제로 주택 상태를 확인할 수 있는 기회입니다. 주말 오후에 열리는 경우가 많으니 미리 일정을 조율해 여러 집을 비교해 보세요.
방문 시 체크리스트
- ✔️ 일조량: 창문 배치와 방의 채광 상태.
- ✔️ 집의 상태: 벽, 바닥, 천장의 균열 또는 누수 여부.
- ✔️ 시설 상태: 가전제품, 난방/냉방 시스템(HVAC), 배관 및 전기 시설.
- ✔️ 유틸리티 비용: 에너지 효율과 공과금 예산 확인.
- ✔️ 개선 필요 항목: 타일, 조명과 같은 간단한 수리 항목과 누수, 마루, 상하수도 같은 비용이 많이 드는 항목 구분.
💡 Loaning.ai에서는 파트너 부동산 중개인 Partner Realtor 를 통해 정확하고, 투명한 정보를 제공하여 고객님이 더 나은 의사 결정할 수 있도록 도움을 드릴 수 있습니다.
4. 오퍼 제출
주택 구매 과정에서 오퍼 제출(Offer)은 중요한 단계입니다.
미국의 주택 시장에서는 Listing Price(부동산 플랫폼에 표시된 가격)가 최종 가격이 아니며, 다른 구매자들과의 경쟁에 따라 최종 거래 가격이 변동될 수 있습니다.
오퍼를 제출할 때는 가격 외에도 다양한 조건을 고려하며 신중히 전략을 세워야 합니다.
이 과정에서 중개인(agent)의 도움을 받아 최선의 결정을 내리는 것이 중요합니다.
오퍼 제출 준비 단계
- 오퍼 전략 수립:
- 주변 시세와 최근 3~6개월간의 거래 결과를 분석합니다.
- Zillow, Trulia, Cozying.ai 등 플랫폼에서 정보를 직접 확인하거나 중개인에게 요청합니다.
- 가격 결정: 집의 가치와 자신의 예산을 종합적으로 고려해 구매 금액을 정합니다.
- 조건 설정: Seller의 이사 일정에 맞추거나 현재 상태 그대로 계약하는 조건을 포함하면 협상력을 높일 수 있습니다.
- 중개인(agent)과 협력:
- 중개인은 Seller와의 커뮤니케이션을 담당하며, 거래 조건을 유리하게 조율하는 데 도움을 줍니다.
- Buyer agent를 통해 구매 전략을 세우고 Seller와의 협상을 준비합니다.
오퍼 제출 및 응답 단계
- 오퍼 제출:
- 오픈하우스 방문 후, 보통 2~3일 이내에 중개인을 통해 오퍼를 제출합니다.
- 제한된 시간 내에 신속하고 정확한 결정을 내려야 합니다.
- 판매자의 응답:
- Offer Accepted: 나의 오퍼가 수락되어 거래가 시작됩니다.
- Counteroffer: Seller가 조건 조정을 요청하며, 나의 오퍼가 조건에 근접했음을 의미합니다.
- 이 경우 중개인의 도움을 받아 조정된 조건을 재제출합니다.
- Offer Rejected: 오퍼가 거부되면, 수정된 조건으로 다시 제출하거나 새로운 주택을 찾는 대안을 고려해야 합니다.
오퍼는 주택 구매의 핵심 단계 중 하나이며, 전략적 접근이 필요합니다.
중개인과 협력하여 가장 적합한 조건으로 오퍼를 제출하면 성공적인 거래로 이어질 가능성이 높아집니다.
오늘은 미국 주택 구매 과정 중 주택 구매 자금 계획 검토부터 오퍼 제출까지의 과정에 대해 알아보았습니다. 다음 글에서는 계약 체결부터 주택 구매 마감까지의 과정을 다룰 예정이니 많은 관심 부탁드립니다.
Loaning.ai는 고객님의 재정적 부담을 줄이고, 최적의 대출 조건을 제공하여 내 집 마련의 여정을 돕습니다. 꿈의 집을 향한 여정을 함께하세요!
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