월급별 모기지 대출: FHA vs Conforming Loan, 나에게 맞는 선택은?

집을 구매하기 전, “내 월급으로 받을 수 있는 모기지 대출 한도”를 정확히 아는 것은 매우 중요합니다. 특히, FHA Loan과 Conforming Loan이라는 두 가지 주요 대출 옵션의 차이를 이해하면 더 나은 선택을 할 수 있습니다. 이번 글에서는 FHA Loan과 Conforming Loan의 차이를 비교하며, 어떤 대출이 더 적합한지 안내해 드릴게요.🏠

FHA Loan과 Conforming Loan, 무엇이 다른가요?

FHA Loan (Federal Housing Administration Loan):
- 미국 주택도시개발부(HUD) 산하의 연방주택관리청(FHA)에서 보증하는 대출 프로그램입니다.
- 주요 특징:
  - 신용 점수 요건이 낮고, 초기 자금이 부족한 대출자도 이용 가능합니다.
  - 대출금의 96.5%까지 대출 가능(LTV 96.5%)합니다.
  - 초기 보험료(UFMIP)와 매달 납부해야 하는 MIP가 적용됩니다.
Conforming Loan:
- Fannie Mae와 Freddie Mac이 정한 대출 한도 및 기준을 충족하는 대출 상품입니다.
- 주요 특징:
  - 신용 점수와 소득 요건이 FHA Loan보다 엄격합니다.
  - LTV 80%를 초과하지 않으면 PMI(Private Mortgage Insurance)를 면제받을 수 있습니다.
  - 초기 보험료가 없습니다.

월급별 대출 한도, 어떻게 계산될까요?

Conforming Loan의 경우, 대출 가능 한도는 일반적으로 DTI (Debt-to-Income Ratio)와 LTV (Loan-to-Value) 비율에 따라 결정됩니다.

DTI 50% 기준: 월 소득의 절반까지 대출 상환에 사용할 수 있는 비율로 설정됩니다.
LTV 80% 기준: 집값의 80%까지 대출받을 수 있는 조건입니다.

FHA Loan은 Conforming Loan과 비슷한 방식으로 대출 한도가 계산되지만, 다음과 같은 주요 차이점이 있습니다.

FHA Loan과 Conforming Loan의 주요 차이점

항목	FHA Loan	Conforming Loan
초기 보험료 (UFMIP)	대출금의 1.75%	초기 보험료 없음
월간 보험료 (MIP vs. PMI)	*MIP: $726,200 이하: 0.5% $726,200 초과: 0.7%**	PMI:** LTV 80% 이하: 면제 LTV 80% 초과: 적용
크레딧 점수 요건	최소 580점 가능	일반적으로 700점 이상이어야 유리함

*MIP (Mortgage Insurance Premium): FHA Loan에서 대출자가 내는 월간 보험료
**PMI (Private Mortgage Insurance): Conforming Loan에서 대출자가 LTV 80% 초과 시 내는 보험료

FHA Loan: 대출 $726,200 기준 MIP 비교

MIP(Mortgage Insurance Premium)는 대출금액과 LTV(Loan to Value)에 따라 달라지며, 지불 금액과 기간이 크게 다릅니다.

대출금액 $726,200 이하인 경우:
- LTV 90% 이하: 대출금액의 0.5%를 11년간 납부합니다.
- LTV 90% 초과 ~ 95% 이하: 0.5%의 보험료를 대출 기간 전체 동안 납부합니다.
- LTV 95% 초과: 대출금액의 0.55%를 대출 기간 전체 동안 납부합니다.

대출금액 $726,200 초과인 경우:
- LTV 90% 이하: 대출금액의 0.7%를 11년간 납부합니다.
- LTV 90% 초과 ~ 95% 이하: 0.7%의 보험료를 대출 기간 전체 동안 납부합니다.
- LTV 95% 초과: 대출금액의 0.75%를 대출 기간 전체 동안 납부합니다.

월급별 Conforming Loan vs FHA Loan 비교

대출 종류에 따라 월 소득에 따른 대출 가능 금액 및 주택 가격이 다릅니다. 아래 표는 각각 Conforming Loan과 FHA Loan의 대출 조건을 기준으로 작성되었습니다.

월급별 대출 한도 비교

Conforming Loan
Conforming Loan을 기준으로, Downpayment 20%, LTV 80%, DTI 50%를 적용한 대출 가능 금액입니다.

월급	Downpayment 20%	Loan Amount	Home Price
$5,000	$71,780.00	$287,120.00	$358,900.00
$10,000	$153,350.00	$613,400.00	$766,750.00
$15,000	$234,920.00	$939,680.00	$1,174,600.00
$20,000	$316,488.00	$1,265,952.00	$1,582,440.00
$25,000	$398,040.00	$1,592,160.00	$1,990,200.00
$30,000	$479,620.00	$1,918,480.00	$2,398,100.00

FHA Loan
FHA Loan을 기준으로, Downpayment 5%, LTV 95%, DTI 56%를 적용한 대출 가능 금액입니다.

월급	Downpayment 5%	Loan Amount	Home Price
$5,000	$16,615.00	$315,685.00	$332,300.00
$10,000	$35,225.00	$669,275.00	$704,500.00
$15,000	$52,735.00	$1,001,965.00	$1,054,700.00
$20,000	$70,960.00	$1,348,240.00	$1,419,200.00
$25,000	$89,190.00	$1,694,610.00	$1,783,800.00
$30,000	$107,420.00	$2,040,980.00	$2,148,400.00

대출 선택 기준

월 소득 및 다운페이먼트 여력에 따라 적합한 대출 유형을 선택하는 것이 중요합니다:

Conforming Loan: 다운페이먼트 20%가 가능하다면 가장 적합한 옵션입니다. PMI(Private Mortgage Insurance) 면제로 장기적인 비용 절감 효과가 있습니다.
FHA Loan: 다운페이먼트 여력이 적거나 높은 LTV를 필요로 하는 경우 좋은 선택입니다. 그러나 MIP(Mortgage Insurance Premium)가 추가로 부과됩니다.

💡 참고 사항

동일한 월급일 때, Back-end DTI 기준으로 FHA Loan이 Conforming Loan보다 더 큰 금액을 제공합니다.
FHA Loan의 금리가 다소 낮기 때문에 총 대출 금액은 더 높게 나올 수 있습니다.
월 소득 $5,000으로도 대출 $300,000 이상이 가능하다는 점이 FHA Loan의 주요 장점입니다.