“미국 집 사기” 시리즈의 5번째 이야기입니다. 오늘은 바로 미국 모기지 사전승인(Pre-Approval)을 받기 전에 준비할 것들을 쉽게 알려드릴게요. 미국 집 사기 과정에서 사전승인은 아주 중요한 단계예요. 이건 대출 회사에서 여러분의 재정 상태를 보고 “당신은 이정도 금액까지 대출받을 수 있어요”라고 약속해주는 문서라고 생각하면 돼요.
모기지 사전승인을 받으면 내가 살 수 있는 집의 가격대를 알 수 있고, 집을 파는 사람이나 부동산 중개인에게 “미국에서 집을 살 준비가 됐다”라는 믿음을 줄 수 있어요. 특히 집을 사려는 사람들이 많을 때, 모기지 사전승인은 경쟁에서 앞서갈 수 있는 큰 힘이 됩니다.

그럼 모기지 사전승인을 받으려면 뭘 준비해야 할지 알려드리겠습니다!

<대출을 고려하고 계신다면, 본인의 재무 상황과 시장 상황을 충분히 검토한 후 선택하는 것이 아주 중요합니다. 무리한 대출은 장기적으로 부담이 될 수 있으므로, 안정적인 금리와 적절한 대출 조건을 비교하며 신중하게 결정해야 합니다.>

모기지 사전승인 전 체크리스트

1. 신용 점수 확인하기

미국 집 사기에서 대출을 받으려면 신용 점수가 핵심이에요. 점수가 높을수록 이자가 낮은 대출을 받을 가능성이 커져요.

700점 이상: 좋은 이자 조건 받기 쉬워요
620점~700점: 대출 가능, 조건은 점수에 따라 달라져요
580점 이상: 신용이 낮아도 FHA 대출로 기회 있어요.

FHA 대출? 간략 소개

FHA대출은 연방 주택 관리국이 보증하는 정부 지원 모기지입니다.
이 프로그램은 신용 점수가 낮거나 다운페이먼트가 부족한 경우 유리한 선택입니다.

신용점수 580점 이상 시 최소 3.5%의 선불금
신용점수가 500~579 사이일 경우 10% 선불
기존 대출보다 더 유연한 신용 요건
마감 비용 절감
경쟁력 있는 이자율

2. 부채 대비 소득 비율(DTI) 계산하기

DTI는 부채 대비 소득 비율을 말해요.

DTI 계산 공식

DTI = (월 부채 총액 / 월 소득 총액) × 100

월 부채 지출: 매달 갚는 모든 부채를 합산합니다.
- ex) 모기지나 렌트, 자동차 대출, 학자금 대출, 신용카드 최소 상환액
월 소득: 매달 받는 총 소득을 계산합니다.
- 연봉, 부수입 등

예를 들어, 월 소득이 600만 원이고 매달 갚아야 할 부채가

주택담보대출(모기지) 150만 원,
자동차 할부 40만 원,
신용카드 최소 납부액 10만 원이라고 가정하면,

이 사람의 DTI는 33.3%로 계산됩니다.

일반적으로 DTI가 낮을수록 대출 승인 가능성이 높아집니다.

대출 가능성을 높이려면 DTI가 43% 이하로 유지되어야 합니다.
DTI가 36% 이하라면 더 유리한 대출 조건을 받을 수 있습니다!
만약 DTI가 높다면 기존 부채를 줄이거나 공동 대출인을 고려하는 것이 좋아요.

3. 다운페이먼트(Down Payment) 준비하기

일반 대출(Conventional Loan): 최소 3~5%
FHA 대출: 신용 점수 580점 이상인 경우, 3.5% 가능
20% 이상 다운페이하면 PMI(사적 모기지 보험)이 면제돼요.

다운페이먼트가 부족하다면 주택 구매 지원 프로그램도 고려해보세요!

4. 예상 클로징 비용(Closing Costs) 확인

보통 집값의 2~5% 수준이에요.
주택 감정비, 타이틀 보험, 행정 수수료 등이 포함돼요.
클로징 비용을 협상하여 일부를 셀러가 부담하도록 조정할 수 있어요.

자세한 내용은 아래 미국 집구하기 시리즈의 3번째인 “예산 정하기”를 참고해주세요.

5. 고정 금리 VS 변동 금리 선택하기

모기지 대출을 받을 때 고정금리(Fixed-Rate)와 변동금리(ARM) 중 선택해야 합니다. 상황과 조건에 따라 다를 수 있는데요, 어떤 것이 유리할까요?

고정 금리 모기지

한 번 정한 이자율이 대출 기간 내내 변하지 않는 모기지 대출을 말해요.

장점	단점
이자율이 일정해서 대출을 받은 후에도 금리가 변하지 않아요	초기 금리가 변동 금리보다 높을 수 있어요.
매달 내야 할 금액이 같아 예산을 쉽게 관리할 수 있어요.	단기 거주할 경우, 높은 이자율을 불필요하게 오래 부담할 가능성이 있어요.
금리가 오르더라도 영향을 받지 않아 장기적으로 안전해요.

변동 금리 모기지

초기에는 낮은 이자율로 시작하지만, 일정 기간 후 금리가 변하는 대출 방식을 말해요.

장점	단점
초기 금리가 낮아, 초기 몇 년 동안 부담이 적어요.	일정 기간이 지나면 금리가 오를 가능성이 있어요.
단기 거주 시 유리해요.	금리가 변동되면 매달 내야 할 금액이 달라져 예산 관리가 어려울 수 있어요.
금리가 하락하면 대출 이자도 내려갈 가능성이 있어요.	예상치 못한 금리 인상으로 부담이 커질 위험이 있어요.

고정 금리는 오랫동안 살 집을 원한다면 예측 가능성과 안정성을 고려했을 때 유리해요.
변동 금리는 단기간 거주하거나 초기 비용을 줄이고 싶을 때 유리해요.

고정 금리와 변동 금리는 금리의 추세에 따라 선택해야 돈을 아낄 수 있는데요. 현재 (2025년 3월) 기준으로 보면, 모기지 금리가 변동성이 있어, 고정 금리가 더 안전할 수 있어요.

30년 고정 금리

30년 고정 금리는 말 그대로 30년 내내 이자가 변하지 않는 대출이에요. 매달 똑같은 금액을 내면서 금리 오를 걱정을 하지 않아도 되는 것이죠. 예를 들어, 지금 평균 30년 고정 금리가 6.68% 정도인데, 이걸로 고정해두면 앞으로 7%가 넘게 올라가도 영향을 받지 않아요. 특히 미국에서 오래 살 계획이라면, 30년 고정 금리가 유리할 수 있어요.

Loaning.ai는 미국 상위 5개 Lender사들 중에 가장 최적의 이자율을 제공하고 있어요. 따라서 다른 대출 기관에서보다 더 저렴하게 시작할 수 있죠.

작은 금리 차이로 9천만 원을 아낀다!

예를 들어 2025년 3월 12일(PST) 기준, Loaning.ai와 Chase 간의 금리 차이는 0.375%예요.

(2년 이상의 tax report가 있고, FICO 점수가 740점, 미국 시민권자, 거주 목적으로 단독주택 구매, 원리금 균등 상환, DTI 45%, LTV 70% 기준 금리입니다. ($1M 주택 구매, $700K 대출) 개별 조건에 따라 차이가 있을 수 있습니다.)

이러한 소수점 단위의 차이는 작아 보일 수 있지만, 실제로는 총 지불 금액과 월 상환액에서 큰 차이를 만들어요.

이 이자율의 차이로 인해 총 상환금이 최대 한화로 ₩89,097,555.46 (약 9천만 원)이 차이 나요.

월 상환금도 최대 한화로 ₩247,479.59 (약 25만 원)이 차이가 발생합니다.

금리 차이가 작아 보여도, 재정 안정을 크게 좌우합니다!

월 상환액이 낮아지면 생활비, 저축, 여행 같은 다른 목표를 위한 여유 자금이 생겨요. 작은 금리 차이로 절약한 돈을 다른 곳에 투자하거나 인테리어 비용 등으로 사용할 수 있죠. 미국에서 장기 거주할 예정이라면 30년 고정 금리로 마음 편히 집을 마련해보는 건 어떨까요?