“미국 집 사기” 시리즈의 일곱 번째 글은 사전승인서(Pre-Approval)에 관한 이야기입니다. 미국에서 집을 살 때 사전승인서가 꼭 필요하다는 말을 들어보셨을 거예요. 사전승인서는 쉽게 말해 은행이나 대출 기관이 여러분의 재정 상태를 보고 대출 가능 금액과 조건을 미리 알려주는 서류예요. 즉, “나는 이 정도 금액을 빌릴 수 있다”는 공식적인 증명서죠. 오늘은 이 사전승인서가 왜 중요한지, 어떻게 받는지, 그리고 어떤 대출 기관에서 받는 것이 좋은지 하나씩 설명해 드리겠습니다.

사전승인서는 왜 중요할까?

미국에서는 집을 계약하기 전에 셀러(판매자)가 바이어(구매자)의 재정 능력을 확인하기 때문에, 사전 승인서가 없으면 경쟁에서 밀릴 가능성이 큽니다. 실제로 사전승인서 없이 오퍼를 넣으면 셀러가 받아주지 않는 경우가 많아요. 특히 주택 시장이 치열할 때는 사전승인서를 가진 구매자가 더 강력한 구매 의사를 어필할 수 있죠.

또한 사전승인서를 미리 받아두면 집을 찾는 과정에서 예산을 명확히 세울 수 있어서 불필요한 시간을 줄일 수 있어요. 주택 계약 후에도 추가 신용 조회나 서류 제출로 지연되는 일을 막아주는 역할을 합니다.

그래서 사전승인서란?

사전승인서는 대출 기관이 여러분의 소득, 신용 점수, 부채 상황 등을 검토한 후, 어느 정도 금액까지 대출이 가능한지 공식적으로 확인해주는 서류입니다. 아직 집을 사기로 결정한 게 아니어도 받을 수 있고, 집을 찾을 때 “이 가격대를 살 수 있구나”하고 미리 알아보는 데 큰 도움이 됩니다. 나중에 집을 정하고 나면 최종 승인(Final Approval)이 따로 필요하지만, 사전승인서는 첫 걸음이에요.

사전승인서 받는 과정

사전승인서를 받기 위해서는 다음 단계를 거쳐야 합니다.

1. 예산 확인하기

사전승인서를 받기 전에, 여러분의 재정 상황을 점검하는 것이 중요합니다. 따라서 내가 감당할 수 있는 월 납입액과 총 대출 한도를 먼저 파악하는 과정이 필요해요.

월 소득과 지출을 분석하여 대출을 감당할 수 있는지 확인하세요
신용 점수(Credit Score)가 최소 620점 이상인지 확인하세요. (FHA 대출의 경우 580점)
DTI(부채 대 소득 비율)이 50% 미만이어야 합니다.

관련 글은 이전 미국 집 구하기 시리즈 3편의 “예산 정하기”를 참고해주세요!

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2. 대출 기관 선택하기

미국에는 4,000개 이상의 대출 기관이 있습니다. 대출 기관은 크게 다음과 같이 나뉩니다.

발급 기관	기관 수	점유율(%)	실제 대출 실행 점유율(%)
크기가 작은 은행	1,299	30%	5%
크기가 큰 은행	638	15%	22%
신용 조합	1,355	31%	7%
제휴 모기지 회사	68	2%	3%
독립 모기지 회사	972	22%	63%

소규모 은행은 자산(동일한 은행 조직에 속한 다른 모든 은행의 자산 포함)이 10억 달러 미만인 은행입니다.
신용협동조합: 미국 내 신용협동조합
출처: 소비자 금융 보호국(CFPB)

모기지 전문 금융사는 은행보다 더 많은 대출을 실행하고 있어요. 독립 모기지 회사가 전체 대출 실행의 63%를 차지하고 있어, 전문 모기지 기관을 선택하면 더 유리한 조건을 찾을 가능성이 높아요.

Loaning.ai는 캘리포니아주, 조지아주, 텍사스주에서 허가를 받은 독립적인 모기지 회사입니다.

Loaning.ai는 한국인도 모기지 대출을 받을 수 있도록 다양한 대출 옵션과 낮은 금리를 제공합니다.

3. 필요한 서류 준비하기

사전승인을 받으려면 기본적으로 다음 서류가 필요합니다.

소요 시간: 보통 3~5일
대부분의 전통적인 은행이나 대출 기관에서는 신용 점수 조회, 재정 상태 검토 등을 포함한 심사 과정을 거치므로 약 3~5일 정도 소요됩니다.

Loaning.ai에서 5분 만에 사전승인 받기

사전 승인서 요청 후 클로징까지 7일이면 충분해요

하지만 Loaning.ai에서는 소득, 신용, 자산, DTI 검사를 충족했다면 쉽게 사전 승인을 받을 수 있습니다. 실물 서류를 하나하나 준비하는 과정 없이, 몇 가지 정보만 입력하면 5분 이내에 모바일로 사전승인서를 발급받을 수 있어요!
서류를 준비할 시간도 아끼고, 빠르게 결과를 확인할 수 있으니 아주 편리하죠.

이를 위해 필요한 신용 정보는 Loaning.ai에서 제공하는 소프트 체크(Soft check)를 통해 신용 정보 기관에서 가져옵니다. → 신용 점수에 영향을 주지 않아요!
안전한 프로세스를 통해 귀하의 정보를 보호하니, 안심하고 사용하세요.

4. 대출 금리와 한도 이해하기

사전승인을 받을 때 내 금리가 어느 정도인지, 대출 한도가 얼마인지를 확인해야 합니다.
금리는 쉽게 말해, 매달 내는 돈에 붙는 이자율이고, 대출 한도는 빌릴 수 있는 최대 금액을 말해요.
금리는 소득, 신용 점수, 대출 금액 등에 따라 달라지며, 매일 변동될 수 있어, 가능한 낮은 금리를 제공하는 대출 기관을 선택하는 것이 중요합니다.

동일한 금리라도 할인 포인트(Discount Points) 여부에 따라 실제 비용이 달라질 수 있습니다. Lona Fee(대출 수수료)가 무료이지만, 다른 비용이 높은 경우도 있으니 전체 비용(TCO)을 따져보세요!

Loaning.ai는 미국 상위 5개 Lender사들 중에서 가장 최적의 이자율을 제공하고 있어요. 낮은 금리로 월 상환액을 줄일 수 있습니다. 그리고 AI 기반 맞춤 금리를 통해 내 재정 상황에 맞는 금리를 알아볼 수 있어요! 지금 나만의 맞춤 금리 확인하고 최적의 대출 조건을 알아보세요!

*Loaning.ai의 30년 고정 모기지 금리 옵션 읽는 방법

항목	설명
비율(금리, Interest Rate)	대출받을 때 적용되는 연 이자율, %가 낮을수록 이자가 적게 붙어요
월별 지출(Monthly Payment)	해당 금리를 산택했을 때 매달 내야 하는 원리금 상환액
포인트 비율(Point Percentage)	대출 시 추가로 내야 하는 수수료 개념, 대출 금액의 일정 %를 포인트로 지불하는 방식
포인트/크레딧(Points/Credit)	대출자가 추가 비율(포인트)를 내거나, 반대로 크레딧(Credit)을 받아 초기 비용을 줄이는 방식

표 해석 예시)

5.625% 금리 선택 시

월 납부금: $3,453.94
포인트 비율: 2.625%
추가 비용: $15,750.00 (포인트) → 대출금의 2.625%를 선납해야 함.

6.250% 금리 선택 시

월 납부금: $3,694.30
포인트 비율: 0.221%
추가 비용: $1,326.00 (포인트) → 상대적으로 낮은 선납 비용이 필요함.

6.500% 금리 선택 시

월 납부금: $3,792.41
포인트 비율: – 0.775%
크레딧: – $4,650.00 (cr) → 오히려 대출을 받을 때 일부 비용을 지원 받을 수 있음.

어떤 옵션을 선택해야 할까?

초기 비용을 줄이고 싶다면 → 금리가 높지만 크레딧을 제공하는 옵션(예: 6.500%)을 선택하면 대출 초기 비용을 낮출 수 있어요.
장기적으로 이자 부담을 줄이고 싶다면 → 금리가 낮지만 포인트를 선지불하는 옵션(예: 5.652%)을 선택하면 장기적으로 월 납부금을 절약할 수 있어요.

또 다른 모기지 금리 낮추는 방법 꿀팁입니다!

5. 사전승인서 유효기간 확인하기

사전승인서는 보통 60~90일 동안 유효합니다. (이는 대출 기관마다 다를 수 있으며, 개인의 재정 상태에 따라 변동될 수 있습니다.) 만약 이 기간 내에 집을 계약하지 못하면 업데이트가 필요할 수 있어요. 이러한 유효 기간 설정은 신청자의 재정 상태가 몇 달 사이에 크게 변할 수 있기 때문에, 대출 기관이 최신 정보를 기반으로 판단하기 위함입니다.
따라서 사전승인서를 받은 후, 가능한 한 신속하게 주택을 선택하는 것이 좋습니다!

사전승인 유효기간이 만료되었다면? 새로운 사전승인을 받기 위해 재신청을 해야 합니다.
이 과정에서는 최신 재정 정보를 제출하고, 대출 기관이 다시 한 번 신용 조회를 진행하게 됩니다. (갱신 시 고려사항과 사전 승인 연장 방법)
이때 신용 점수에 일시적인 영향이 있을 수 있으므로 유의하시길 바랍니다.