미국 집 사기 시리즈의 10번째 포스팅은 “오퍼 제안”입니다. 지난 포스팅에서 원하는 조건의 집 탐색하는 방법을 알려드렸죠?! 마음에 드는 집을 찾았다면 이제 오퍼를 제안할 차례입니다! 여기서 오퍼를 제안한다는 것은 무엇인지부터 오퍼 타이밍 전략, 수락 이후 등의 과정을 단계별로 쉽게 설명해드릴게요. 꼭 알아야할 미국 부동산 용어(컨틴전시, 에스크로우 등)들도 포함해 정리했으니, 미국에서 첫 집 구매를 계획하고 계신다면 주목해주세요!
이제 점점 여러분의 드림하우스와 가까워지고 있습니다.

오퍼 제안에 앞서, 대출 조건을 확정하세요!

미국에서 집을 구매하려면 먼저 대출을 받을 수 있는 조건을 확정해야 합니다. 이를 위해 다음을 확인하세요.

• 사전 승인(Pre-Approval): 대출 한도를 미리 확인해 예산을 설정합니다.
  • 사전 승인을 받아야 셀러에게 신뢰를 줄 수 있으며, 오퍼 경쟁에서 유리합니다!
• 모기지 상품 비교: 고정 금리 vs 변동 금리 vs FHA vs 점보 대출 등 여러분의 상황에 맞는 적절한 대출 옵션을 선택합니다.
• 다운페이먼트 금액 설정: 보통 집값의 20%를 권장하지만, FHA 론 등은 3.5%도 가능합니다.

Loaning.ai는 실시간 금리 비교와 사전 승인 과정을 빠르게 진행할 수 있습니다.
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오퍼 진행 단계

오퍼 제안과 그 이후부터는 다음과 같은 과정이 있습니다.

오늘은 오퍼 제출부터 대출 신청까지의 과정을 알려드릴게요!

오퍼 제안이란?

집을 살 때 “오퍼를 넣는다”라는 말을 많이 들어봤을 것입니다. 미국과 한국 모두 매수자가 원하는 집을 구매하기 위해 오퍼(Offer, 구매 제안)를 제출하지만, 두 나라의 과정과 의미는 상당히 다릅니다. 한국에서는 비교적 간단한 가격 협상 과정이지만, 미국에서는 계약서와 법적 조건이 포함된 공식적인 제안으로 신중한 접근이 필요합니다.

쉽게 말해 오퍼는 집주인에게 ‘그 집을 이 가격에 사고 싶다’며 제안을 하는 거예요.

이때 오퍼는 단순한 의사 표시가 아니라 가격, 계약 조건(클로징 비용, 수리 요청 등), 계약 취소 가능성(컨틴전시) 등이 포함된 법적 서류예요. 그래서 오퍼 넣기 전, 리얼터에게 현실적인 가격을 들어보고 가치를 생각해 보고 경쟁자가 얼마나 되는지 생각해보는 등 여러가지 조건을 고려해야 합니다.

미국에서는 오퍼를 먼저 제출하고 셀러가 수락하면 계약이 진행됩니다. 오퍼가 받아들여지면 계약을 철회하기 어려우며, 취소 시 계약금을 잃을 수도 있어 진지한 마음으로 제출해야 합니다. 따라서 그 집은 내가 사야 한다, 꼭 사야할 집이다 하는 마음으로 오퍼를 제안해야 합니다.

오퍼 응답 종류

• 제안 수락: 조건이 수락되고 실제 거래가 시작됩니다.
  
• 제안 거부: 판매자의 조건을 충족하지 못해 제안이 거부된 경우 제안을 수정하거나 다른 집을 찾는 것과 같은 대안을 고려해야 합니다.
  
• 카운터오퍼: 셀러가 구매자의 오퍼를 그대로 수락하지 않고, 조건을 변경하여 새로운 제안을 하는 것을 말해요.
  미국 부동산 시장에서 오퍼가 들어오면 셀러가 즉시 수락하는 경우보다 카운터 오퍼를 통해 가격과 조건을 조정하는 경우가 더 많아요.
  
  • 오퍼 가격이 낮아 셀러가 더 높은 가격을 원하는 경우
  • 셀러가 더 빨리 혹은 더 늦게 클로징을 원하는 경우
  • 셀러가 바이어의 컨틴전시(인스펙션/모기지 등)를 줄이길 원할 경우
  • 계약금이 적어 신뢰도가 낮을 경우
  • 다른 경쟁 바이어와 비교하며 조건을 조정하는 경우

오퍼 타이밍 전략

오퍼의 타이밍은 성공 확률에 큰 영향을 줘 중요합니다.

◽ 리스팅한지 일주일 이내 넣는 오퍼일 때

이때 셀러는 가격 협상에 소극적입니다. 자신의 집이 일주일 이내 오퍼를 받았다는 것은 현재 리스팅 가격이 구매자에게 합리적이라 확신하는 증거가 되기 때문입니다. 그래서 가격을 내려 팔 필요를 못 느껴 오히려 리스팅 가격이 너무 낮게 책정되지 않았나 후회할 수 있어요. 따라서 리스팅된 지 일주일도 안 된 주택의 가격 낮추기를 기대하는 것은 쉽지 않습니다.

◽ 오픈하우스 전에 오퍼를 넣는 경우

오픈하우스 전에 강한 오퍼를 제출하면 셀러의 관심을 끌 수 있어요. 그렇다면 셀러가 오픈하우스를 취소하고 계약을 성사시킬 수 있습니다. 하지만 리스팅 가격보다 더 낮게 제안할 경우, 셀러는 오픈하우스가 끝나야 협상을 시작할 수 있어요.

◽ 가격이 인하된 직후 24시간 이내에 오퍼를 넣는 경우

셀러가 가격을 낮췄다는 것은 빠르게 팔고 싶다는 신호일 가능성이 높아요. 많은 구매자들이 가격 인하 소식을 접하고 오퍼를 준비하는 타이밍이기 때문에, 빠르게 오퍼를 제출하면 가능성이 올라갈 수 있어요.

◽ 낮은 가격을 제시할 때

낮은 가격을 제시할 때는 가격 조건은 최대한 낮추는 대신 다른 조건은 셀러에게 유리하도록 작성해야 성공 확률이 높아요. 기타 홈인스펙션 컨틴전시, 주택 감정가 컨틴전시, 에스크로우 기간 등의 조건을 완화시키면 성공 확률을 높이는 데 도움이 됩니다.

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셀러 디스클로저(Seller’s Disclosure)란?

오퍼가 수락된 후, 계약 초기 단계에서 셀러가 “셀러 디스클로저”를 제공합니다. 이는 집을 파는 사람이 집의 상태와 관련된 정보를 문서로 제공하는 것입니다.

셀러 디스클로저는 구매자가 집의 상태를 이해하고, 나중에 법적 분쟁을 방지하기 위해 필수적입니다.

이 문서를 꼼꼼히 살펴보면서 구매 결정을 구체화하는 것이 좋습니다.
만약 셀러가 집의 문제를 알고도 고지하지 않았다면 법적 소송이 가능합니다.
하지만 구매자가 사전에 문제를 인지하고 구매했다면, 이후 문제가 발생해도 구매자의 책임입니다.

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부동산 매매 계약서 작성

오퍼가 수락되면 부동산 매매 계약서를 작성하라는 요청을 받게 됩니다. 이때 직접 검토하거나 그 과정에서 중개인의 도움을 받아 시간을 내어 완전히 이해했는지 확인해야 합니다.

1. 계약서 작성

• 여기에는 판매자와 구매자의 이름과 주소, 주택 가격, 계약 조건 등이 포함됩니다.
• 계약 조건에는 주택 검사, 모기지 등의 돌발 상황이 포함될 수 있어, 물질적 결함이 있거나 대출이 이루어지지 않을 경우 계약을 취소할 수도 있습니다.

협상 필수 요소: 컨틴전시(Contingency)

컨틴전시는 계약을 보호하는 조건부 구입 조항입니다. 이는 부동산 매매 계약에 있어 계약이 성공적으로 완결되기 전 바이어 또는 셀러가 계약서에 붙여놓은 여러 조건들을 가리킵니다.

설사 부동산 매매 계약이 이루어져 에스크로우에 들어 갔다고 해도 컨틴전시가 만족되지 않는다면 바이어 또는 셀러가 계약을 파기할 수 있어요.

결국 컨틴전시는 내 힘으로 어쩔 수 없는 은행 대출 등의 문제가 생기면 계약을 이행할 수 없다고 조건을 걸어놓는 것이에요.

종류	내용	바이어/셀러에게 유리 여부
모기지 컨틴전시	대출 승인이 거절되면 계약 취소 가능 – 빠른 시간 내 융자 승인 받아야함	바이어에게 유리
주택 감정 컨틴전시	감정가가 예상보다 낮으면 재협상/계약 취소 가능	바이어에게 유리
인스펙션 컨틴전시	집 점검 후 심각한 문제가 발견되면 계약 취소 가능 혹은 셀러와 합의해 계약 진행	바이어에게 유리
셀러 컨틴전시	셀러가 특정 조건을 충족해야만 계약이 최종적으로 성사 예) 셀러가 해당 집에서 다른 집으로 이사 가려고 했지만, 다른 새로운 집을 못한 경우 계약 철회 등	셀러에게 유리

모기지 컨틴전시는 보통 14일 내 계약 취소가 가능하며, 이 기간 안에 대출이 승인되지 않으면 계약을 철회할 수 있습니다.

2. 3% 선불금

• 계약이 체결되면 구매자는 3%의 선불금을 지불합니다. 이것은 판매자에게 지불하는 선불금이 아니라 에스크로우 회사에 지불하는 선불금입니다. 에스크로우 회사는 계약이 확정되면 선불금을 보관하고 판매자에게 돈을 전달하는 책임이 있습니다.
• 한국에서 미국 주택을 구매하는 경우 주거래 은행에서 한국은행에 통보하고 미국으로 현금을 송금해야 합니다.

3. 에스크로우(Escrow) 오픈

계약이 성립되는 순간, 판매자는 에스크로우를 개설하고 향후 모든 계약 거래를 처리하게 됩니다.

*여기서 많이 등장하는 에스크로우란 계약금을 제3자가 보관하는 시스템이에요.
대부분의 미국 주에서 에스크로우는 필수적이며, 특히 대출을 이용해 집을 구매하는 경우 반드시 필요합니다. 현금 구매의 경우 에스크로우 없이 진행할 수도 있지만, 소유권 문제를 피하기 위해 보통 사용합니다.

에스크로우는 구매자와 판매자가 서로를 100% 신뢰하기 어렵기 때문에, 중립적인 제3자가 개입해 안전한 거래를 보장하는 것입니다.

따라서 에스크로우 회사가 계약금을 계약이 완료될 때까지 중립적으로 관리합니다.
계약이 성사되면 셀러에게 전달되고, 취소되면 조건에 따라 돌려받을 수 있어요.

에스크로가 지연되는 경우

• 대출 승인 지연 (추가 서류 요청 등)
• 감정 평가 금액이 낮게 나와 협상 필요
• 타이틀 문제 발생 (소유권 분쟁, 미납 세금 등)

대출 승인 과정을 빠르게 진행하면 에스크로 기간을 단축할 수 있습니다.

4. 주택 검사

미국에서는 집을 수리하는 것이 사는 것보다 더 비싸다고 종종 말하므로 구조적, 기능적 결함이 있는지 검토하고 수리하여 다시 사용할 수 있는지 확인하기 위해 정확한 검사를 받는 것이 중요합니다.
일반적으로 검사는 구매자가 선택하며, $500~$1,000 사이의 비용이 예상됩니다.

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대출 신청하기

대출 자격이 있고 사전 승인을 받았다면 대출에 필요한 대부분의 서류를 제출했으므로 안심할 수 있습니다. 그러나 사전 자격만 충족된 경우 추가 지원 서류를 제출해야 합니다.

1. 대출 신청서 작성하기

대출인 정보, 소득 정보(급여 명세서, W-2, 1099, 손익계산서 등), 자산 정보(은행 거래 내역서, 주식 등), 신용 정보(신용 점수, 부채)를 대출 기관에 제출합니다.

2. 대출 견적 검토하기

• 모든 대출 기관은 귀하가 주택 계약에 서명하고 신청서를 작성한 후 영업일 기준 3일 이내에 대출 견적을 보내야 하는 법적 의무가 있습니다.
• 대출 견적에는 주택 구매에 드는 모든 비용, 즉 마감 비용에 대한 예상 수수료가 나열되어 있습니다. 여기에는 대출 기관이 부과하는 수수료뿐만 아니라 타이틀 작업, 세금, 평가 수수료, 에스크로 비용, 주택 소유자 보험 등 주택 구매에 드는 모든 비용이 포함됩니다.
• 이는 추정치이며 중간에 바뀔 수는 있지만 크게 달라지지는 않습니다.

Loaning.ai는 사이트를 통해 비대면으로 필요한 정보와 서류를 쉽게 입력하고 제출할 수 있어요.

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미국에서는 오퍼를 수락한 후에도 여러 절차가 남아 있으며, 인스펙션과 감정 평가가 중요한 역할을 합니다.
Loaning.ai 블로그는 앞으로도 여러분과 남은 미국 집 구하기 여정을 함께 하며 여러분들의 고민을 해결해드리겠습니다. 다음 포스팅은 집 검사 및 감정으로 돌아올게요!