미국 집 사기 시리즈의 11번째 포스팅은 집 구매 과정에서 중요한 “인스펙션(집 검사)”과 “어프레이절(주택 감정 평가)”에 대해 자세히 알아볼게요. 지난 글에서 오퍼에 대해 자세히 다루었는데요, 오퍼가 수락된 후에는 주택 거래를 마무리하기 위해 몇 가지 필수 과정을 거쳐야 합니다. 집 검사와 감정은 집의 상태와 가치를 확인하는 필수 단계예요. 이 과정을 통해 집에 숨겨진 문제가 있는지, 집값이 적절한지 알 수 있죠. 지난 글에서 주택 검사에 대해 간략하게 언급했는데, 오늘은 더 자세히 알려드릴게요!

홈 인스펙션: 집 상태 꼼꼼히 점검하기

오퍼가 수락되고 셀러 디스클로저(Seller Disclosure)를 받은 후, 구매자는 보통 7~10일 이내에 홈 인스펙션을 진행합니다.

셀러 디스클로저는 셀러가 집의 문제를 공개하는 문서입니다. 자세한 내용은 이전 글에서 확인해주세요!

홈 인스펙션의 핵심은 구매자가 집의 상태를 깊이 파악하고, 구매 여부를 최종적으로 결정할 기회를 얻는 데 있습니다. 인스펙션 컨틴전시를 활용하면, 문제가 발생될 경우 수리 요구, 가격 조정, 심지어 계약 철회도 가능합니다.

목적: 집의 구조, 설비, 안전성을 전문가가 점검해서 문제(결함, 수리 필요 등)를 찾아내는 것.
비용: $300~$500 (집 크기/지역에 따라 다름).
소요 시간: 2-4시간, 보고서 나오는 데 1-2일.

점검 항목

• 전기 배선과 배관 시스템
• 난방 및 냉방(HVAC) 시스템
• 벽과 지붕 상태, 기초 구조
• 해충 문제(흰 개미 등)

인스펙션 단계에서 주의해야 할 점과 대응법

인스펙션 단계에서는 부실한 감사원 문제나 목조 주택 특성 때문에 신경 써야 할 부분이 많아요. 특히 미국 집은 대부분 목조 구조라 한국의 콘크리트 아파트와 달리 해충, 습기, 구조적 문제로 집 가치가 급격히 떨어질 수 있다는 점이 큰 차이죠.

1. 일부 부실한 검사원 문제

일부 판매자 측 에이전트가 집을 빨리 팔고 싶어서, 또는 수수료 문제 때문에 나쁜 인스펙터를 추천할 “가능성”이 있어요. 따라서 일부 나쁜 검사원(인스펙터)이 판매자/에이전트와 짜고 문제를 숨기는 경우가 있습니다. 대충 검사해서 큰 결함을 놓치고, “괜찮다”며 속이고 수리비 폭탄을 구매자에게 떠넘길 수 있어요.

따라서 에이전트가 추천하는 인스펙터를 무조건 피할 필요는 없지만, 구매자로서 “내 이익”을 지키기 위해 아래 방법으로 꼼꼼하게 챙기세요!

대응법:

• 검사원 직접 고용: 부동산 에이전트가 추천하는 사람 대신, 독립적인 검사원을 찾으세요(예: Yelp, Google 리뷰 확인).
• 자격증 확인: ASHI(American Society of Home Inspectors)나 InterNACHI 인증 받은 사람 고용.
• 현장 동행: 검사할 때 같이 가서 질문하고 사진 찍기. “여기 흰개미 흔적 없나요?” 직접 물어보세요.
• 보고서 꼼꼼히 읽기: “Minor issue” 같은 모호한 표현 있으면 구체적으로 해명 요구.
• 두 번째 의견 구하기: 의심스러우면 다른 검사원에게 재검사($200~$300 추가 비용).

2. 흰 개미와 해충 위험

미국 집은 대부분 목재 프레임으로 지어져서 가볍고 건축비가 저렴하지만, 해충(흰 개미)이나 습기에 취약해요. 흰 개미는 목재를 먹고 사는 해충으로, 집 구조를 망가뜨릴 수 있어요. 발견 시 집 가치가 “후두둑” 떨어질 수 있어요.

벽이나 바닥에 작은 구멍이 있거나, 톱밥 같은 가루, 목재에서 속 빈 소리가 난다면 위험 신호일 수 있어요. 또한 지하실과 같은 습기 많은 곳을 흰개미가 좋아하기 때문에 꼼꼼하게 살펴봐야 해요.

대응법:

• 해충 검사(Pest Inspection) 별도 요청: 일반 검사에 안 포함될 수 있으니, $50~$150 추가로 “Termite Inspection” 요청.
• 과거 기록 확인: 판매자에게 “최근 해충 처리 했나요?” 물어보고 증빙(영수증 등) 요구.
• 지역 위험도 체크: 한인 동네라도 남부(예: 둘루스)라면 흰개미 흔함. 구글로 “Termite risk in [동네]” 검색.
• 수리 흔적 점검: 벽에 새 페인트 칠한 곳 있으면 “흰개미 피해 숨기려 한 건가?” 의심.

3. 목조 주택의 기타 위험

• 곰팡이(Mold): 습기 많은 지역(지하실, 욕실)에서 생기면 건강+집 가치 문제.
  • 곰팡이 검사 요청: 냄새 나거나 얼룩 있으면 추가 테스트($100~$200).
• 구조적 결함: 오래된 집은 기초 균열, 지붕 누수 흔함.
  • 지붕/기초 집중 확인: 검사원에게 “Roof age?” “Foundation cracks?” 물어보기.
• 습기(Dampness): 목재 썩음+흰개미 유발.
  • 크롤스페이스 점검: 집 밑 공간 습기 많으면 위험 신호.

인스펙션은 집 구매에서 “숨은 폭탄”을 찾는 결정적 단계예요. 미국 목조 주택은 흰개미 같은 해충 때문에 한국보다 리스크가 크니, 사기꾼과 결함 모두 조심해야 해요. 위 주의점을 체크하며 진행하면 집 가치 하락 걱정 덜고 안전하게 살 수 있을 거예요!

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주택 감정(Appraisal): 집값이 적절한지 확인

대출 신청 후, 대출 기관(Lender)은 매물의 정확한 시세를 확인하기 위해 감정 작업을 진행합니다. 이 과정에서 대출 기관은 평가 관리 회사(AMC)를 통해 감정사를 고용합니다. 감정사는 집의 시장 가치를 평가하며, “이 집이 오퍼 가격만큼의 가치가 있는가?”를 확인하게 됩니다.
주택 감정은 인스펙션과 비슷한 시기인 오퍼 수락 후 1~2주 내에 진행됩니다. 주택 감정의 비용은 구매자가 부담하고, appraisal report도 구매자가 소유합니다.

비용: 500~1,000달러 (구매자가 대출 과정에서 부담)
기간: 약 3~7일 소요

체크 항목

• 집 크기(평방피트), 방/화장실 수.
• 상태: 새 집 vs 수리 필요.
• 동네: 최근 비슷한 집 판매 가격 비교(Comps).
• 특징: 업그레이드(새 주방 등), 위치(학군 등).

주택 감정은 대출 승인을 위한 가장 중요한 조건으로 감정가가 나왔다고 해서 승인이 결정되는 것은 아니에요.
감정 결과는 오퍼 가격 이상으로 나와야 좋습니다!
대출 기관(Lender사)이 오퍼 가격과 감정 가격 중에서 작은 금액을 기준으로 모기지 금액을 정하기 때문이에요.

감정가가 오퍼 가격 이하일 경우는 은행이 감정가를 기준으로 대출을 실행하므로, 부족한 금액을 현금으로 충당해야 해요.

이때 구매자는 판매자와 가격 조정 협상을 진행하거나, 다른 은행에서 재감정을 요청, 혹은 차액 마련에 실패할 경우 주택 구매를 취소해야 해요.

홈 인스펙션 vs 감정 비교 및 정리

항목	홈 인스펙션 (Home Inspection)	감정 (Appraisal)
목적	집 상태 확인 (결함 찾기)	집 가치 평가 (대출 가능 금액 결정)
고용자	구매자 (내가 직접)	대출 기관 (Lender 지정)
초점	물리적 문제: 흰개미, 지붕, 배관 등	시장 가치: 크기, 위치, 상태 등
결과물	결함 보고서 (수리/협상 자료)	감정가 (대출 한도 기준)
비용	$300~$500 (내가 냄)	$500~$1,000 (대출 과정에서 냄)
영향	구매 여부/조건 협상	대출 금액/구매 가격 조정

두 과정이 모두 오퍼 후 거의 동시에 진행돼서 혼동될 수 있어, 비교 정리해보았습니다!

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집 검사와 감정으로 집의 상태와 가치를 확인했다면, 이제 대출 조건을 최종적으로 확정하는 과정이 이어집니다. 다음 글에서는 클로징 단계에서 꼭 알아야 할 주택 보험, 타이틀 보험, 타이틀 서치와 함께 이자율 락인에 대해서도 자세히 알려드리겠습니다!

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