미국 집 사기 시리즈의 마지막 관문인 “클로징”에 오신 여러분 환영합니다! 이번 글에서는 집 구매의 최종 단계인 클로징에 대해 알아보겠습니다. 클로징은 말 그대로 집을 구매하는 모든 과정을 마무리 짓는 단계입니다. 이 과정이 끝나면 드디어 집의 소유권이 여러분의 이름으로 넘어가죠. 하지만 클로징은 단순히 서류에 서명만 하는 것이 아닙니다. 대출 조건 확정부터 주택 보험 가입, 타이틀 보험 등 타이틀 관련 절차, 에스크로우, 최종 점검(파이널 워크 스루) 등 꼼꼼히 점검하고 준비해야 합니다. 오늘은 이 중요한 단계를 이해하기 쉽게 하나하나 풀어볼게요!

클로징

클로징의 가장 큰 목표는 집 소유권을 매도자(셀러)로부터 매수자인 여러분에게 법적으로 이전하는 것입니다. 동시에 대출 조건을 최종적으로 확정하고, 관련 비용을 정산하는 단계입니다. 간단히 말해, 집 계약이 완성되는 최종 확인 과정입니다.

클로징은 보통 계약 체결 후 30일~45일 이내에 진행됩니다. 하지만 대출 승인 절차가 지연되거나 서류 준비가 늦어질 경우, 이 기간은 더 길어질 수 있습니다. 따라서 사전 승인과 준비 단계에서부터 빠르게 움직이는 것이 중요합니다.

클로징 단계의 준비 작업

클로징 전에 준비해야 할 사항들과 꿀팁을 알려드릴게요.

1. 대출 조건 확정

대출 기관이 여러분의 재정 상태를 재확인하고 대출 조건을 최종적으로 확정합니다. 이 단계에서 중요한 것은 여러분의 재정 상황에 변화가 없어야 한다는 점입니다. 따라서 소득 증명 서류 제출이 필요할 수 있습니다.

2. 이자율 락인(Lock-in)

이자율 락인은 주택 구매 과정에서 모기지 대출 기관(렌더)을 통해 진행되는 절차로, 대출 이자율을 일정 기간 고정하는 것을 말합니다. 이는 시장 이자율 변동으로 인한 리스크를 줄이고 예상치 못한 비용 증가를 방지하는 데 매우 유용합니다.
모기지 신청부터 클로징까지는 보통 1~2개월이 소요됩니다. 이 기간 동안 시장 이자율이 상승하면 월 상환액이 늘어나거나, 소득 대비 부채 비율(DTI)에 따라 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다. 특히, 클로징 시 이자율 상승으로 인해 더 많은 비용을 지출해야 할 위험이 있어, 이를 방지하려면 이자율 락인을 통해 특정 이자율을 고정하는 것이 중요합니다.

만약 시장 이자율 상승이 걱정된다면, 이자율 락인을 통해 안정적인 대출 조건을 미리 확보하세요. 이자율 고정은 불확실성을 줄이고, 보다 계획적인 주택 구매를 가능하게 만들어줍니다!

락인 기간: 보통 30일, 45일, 60일로 선택 가능하며, 락인 기관과 락인 비용을 렌더와 협의합니다.
락인 기간은 길수록 이자율이 높아집니다. 따라서, 가능한 짧은 락인 기간을 선택하는 것이 유리하지만, 클로징을 여유 있게 끝낼 수 있도록 기간을 설정해야 합니다.
협의 후, 렌더와 이자율 락인 계약을 체결하면 고정된 이자율이 적용됩니다.
단점: 이자율을 락인하면 이후 이자율이 내려가도 변경할 수 없습니다.
대안: 금리가 상승하지 않을 것 같다면 Floating(이자율 변동)을 유지하며 대출을 진행하다가, 클로징 날짜에 가까워지거나 금리가 낮아질 경우 짧은 락인 기간으로 전환할 수 있습니다.

이자율 추이를 잘 살피며 적절한 시점에 락인하는 것이 중요합니다!

Loaning.ai는 이자율 락인 옵션을 제공해,
원하는 순간 고정된 이자율로 대출을 진행할 수 있습니다.

3. 주택 보험 가입

모기지 대출로 주택을 구입할 때, 에스크로우 마감 전 주택 보험 가입이 필수입니다. 이는 대출 은행의 승인 조건 중 하나로, 주택 보험은 주택을 보호하고 대출금을 안전하게 보장하기 위해 필요합니다.

*에스크로우의 개념을 잘 모르겠는 분들은 이전 미국 집 사기 시리즈⑩에서 확인해주세요!

가입 방법: 기존에 거래 중인 보험사나 새로운 보험사를 통해 간단히 가입할 수 있습니다.
대출 은행이 요구하는 보상 범위에 적합한 상품인지 확인 후 가입하면 지연을 방지할 수 있습니다.
비용 절약 팁: 여러 보험사의 견적을 비교하여 동일한 조건에서 가장 저렴한 상품을 선택하세요.
디지털 보험사(Lemonade 등)는 전통적 보험사 대비 빠른 처리와 저렴한 보험료를 제공하니 함께 비교하는 것이 좋습니다.
필수 제출: 보험 상품 가입 후, 보험 증명서를 모기지 회사에 제출해야 합니다.

보험에 대한 추가 질문이 있으면 Loaning.ai에 문의해 도움을 받을 수 있습니다.

4. 타이틀 서치/타이틀 보험

주택 거래에서 소유권(타이틀)에 관련된 문제를 확인하고, 거래가 안전하게 이루어질 수 있도록 제 3자 기관이 돕는데, 이 기관은 바로 타이틀 회사입니다. 이들은 주택 구매자와 대출 기관을 위해 법적 안전 장치를 제공합니다.

타이틀 회사는 구매자가 선정할 수 있지만 대개 부동산 에이전트를 통해 타이틀 보험 업체를 소개 받는 경우가 많아요. 이들은 주로 타이틀 서치와 타이틀 보험을 담당합니다.

타이틀 검색(Title Search)

집의 소유권 이력과 관련된 문제를 조사합니다.

예:

집에 저당권이 있는지
소유권 분쟁이 있었는지
세금 미납 기록이나 소송 이력이 있는지

타이틀 서치는 판매자가 부동산을 판매할 권리가 있는지, 그리고 새로운 소유자에게 문제가 없을지 확인하는 데 필수적입니다. 문제가 발견되면 거래 전에 해결하거나 판매자와 협상할 수 있어요. 이를 통해 구매 후 예상치 못한 법적 문제를 피할 수 있죠!

타이틀 보험

타이틀 보험은 주택 구매 시 타이틀 검색(Title Search) 후에도 발견되지 않은 소유권 문제로 인한 재정적 손실로부터 구매자와 대출 기관을 보호하는 보험입니다.

주요 이점은 다음과 같습니다.

타이틀 보험 이점

숨겨진 소유권 문제로부터 보호
투자 안정성 확보
원활한 거래 지원
대출 기관의 요구사항 충족
소유권 보안 제공

1. 숨겨진 소유권 문제로부터 보호

과거 소유권 이력에서 발견되지 않은 저당권, 미납 세금, 소유권 분쟁 등으로 인한 손실을 방지합니다.

2. 투자 안전성 확보

집 구매 후에도 소유권 문제가 생기지 않도록 법적 보호를 제공합니다.

3. 원활한 거래 지원

소유권과 관련된 모든 문제를 정리해, 매수자와 매도자 모두가 안심하고 거래를 마무리할 수 있습니다.

4. 대출 기관의 요구사항 충족

대부분의 대출 기관은 타이틀 보험을 필수 조건으로 요구합니다. 이는 대출금을 안전하게 회수할 수 있다는 보장을 받기 위해서입니다.

5. 소유권 보안 제공

구매자가 집의 완전한 소유권을 가질 수 있도록 법적 보호막을 제공합니다.

타이틀 보험의 특징

일회성 비용: 한 번 보험료를 지불하면 추가 비용 없이 지속적으로 보호받을 수 있습니다.
장기적인 보호: 집을 소유하는 동안 발생할 수 있는 모든 소유권 문제에 대비합니다.

타이틀 서치와 타이틀 보험은 미국에서 $500,000(약 6억 원) 상당의 주택을 구매할 때 보통 $3,000~$5,000(약 360만원~600만원) 정도의 비용이 듭니다.

5. 파이널 워크 스루

에스크로우 마감을 앞두고 매물을 최종적으로 점검할 수 있는 “마지막 점검 기회”를 갖습니다. 이는 매매 계약 이후 주택의 상태가 변하지 않았는지, 합의된 수리가 이루어졌는지 확인하는 과정입니다

따라서 파이널 워크 스루 절차를 통해 구매자가 신경써서 봐야할 사항은

판매자가 수리하기로 한 리스트가 제대로 수리 되었는가?
매물을 처음 봤을 때와 비교해 크게 달라진 점은 없는가?

입니다. 파이널 워크 스루를 하는 시기는 주로 셀러가 이사를 나간 후로, 문, 전등, 불, 수도 등이 잘 작동하는지, 필요 없는 물건, 쓰레기 등이 있는지, 주택 구매에 포함된 가구/물건들이 다 있는지도 확인해야 합니다.

클로징 절차

클로징 당일은 오퍼 수락 후 약 30일(15~45일 가능)이 지나, 모든 조건(검사, 감정, 대출, 타이틀, 보험)이 충족된 후 최종적으로 계약을 체결하고 소유권을 이전받는 날이에요. 클로징은 바이어와 셀러뿐만 아니라 변호사, 리얼터, 그리고 타이틀 회사가 보통 에스크로 회사에 모여서 매매를 마무리합니다.

일반적으로 부동산 거래는 매매 계약서에 서명한 후 약 30일 안에 마감되어야 하며, 대출도 그 날짜까지 확정되고 실행되어야 합니다. 이때 끊임없는 의사소통과 다양한 문서 제출이 필요해 상당히 스트레스가 많을 수 있어요.

Loaning.ai는 꼼꼼한 사전 자격 심사, 간편한 모기지 체크리스트, 원활한 소통으로
대출 과정을 더 쉽게 만들어 드립니다.

단계별 과정

1. 클로징 문서(Closing Disclosure) 확인

클로징 3일 전 대출 기관(Lender)으로부터 클로징 디스클로저(Closing Disclosure)를 받습니다.

확인할 내용:

클로징 디스클로저와 Loan Estimate(대출 견적서)를 비교합니다.
이자율, 월 페이먼트, 클로징 비용 등이 정확한지 확인하세요.

모든 내용이 이상 없다면 클로징 날 서명을 진행합니다.

2. 최종 서류 검토 및 서명

클로징 당일, 바이어는 모든 문서를 검토하고 서명하게 됩니다.

모기지 계약서(Mortgage Note): 대출 상환 약속(금액, 이자율, 기간).
소유권 이전 증서(Deed): 집의 소유권을 바이어 명의로 등록하는 법적 문서.
Closing Disclosure: 최종 비용 명세서(대출 금액, 클로징 비용, 보험료 등).
타이틀 보험 정책(Title Insurance Policy): 소유권 보호 증서.
기타 서류: 지역 세금 서류, HOA 동의서(있을 경우).

3. 다운페이먼트 및 클로징 비용 지불

바이어는 클로징 당일 다운페이먼트와 클로징 비용을 에스크로우 계좌로 지불해야 합니다.

다운페이먼트(Down Payment): 전체 집값 중 대출이 아닌 현금으로 지불하는 금액 (보통 집값의 5~20%)
- 계약금(EMD)을 이미 냈다면, 남은 금액을 당일 정산합니다.
클로징 비용(Closing Costs): 보통 집값의 2-5%, 타이틀 보험, 대출 수수료, 세금 등 포함.

*다운페이먼트와 클로징 비용 관련 자세한 내용은 미국 집 사기 시리즈③에서 확인해주세요!

대출 기관도 대출금을 에스크로우 계좌로 송금합니다.

4. 소유권 이전 및 등기 신청

모든 서류와 금액이 에스크로 계좌에 정리되면, 타이틀 회사가 소유권 이전을 진행합니다.

과정:
1. 에스크로 계좌에 다운페이먼트와 대출금이 모두 입금되었는지 확인.
2. 소유권 이전 증서(Deed)를 카운티 정부(County Recorder’s Office)에 공식 등록.
결과:
- 빠르면 클로징 당일 소유권 이전이 완료됩니다.
- 등기가 완료되면 집의 법적 소유권은 바이어로 확정됩니다.

모든 절차가 완료되면, 셀러가 집의 열쇠와 기타 물품들을 바이어에게 전달합니다.

이제 여러분은 새로운 집의 법적 주인이 되었습니다. 축하합니다!