FHA Loan을 고려하고 계신 비영주권자 분들께 중요한 소식을 전해드릴게요. 2025년 3월 26일, 트럼프 행정부가 연방주택청(FHA) 대출 정책을 변경할 것이라고 발표했어요. 그 내용은 비영주권자(Non-permanent Residents)의 FHA Loan 자격을 박탈한다는 것입니다. 기존에는 시민권자나 영주권자가 아니더라도 일정 조건을 충족하면 FHA 대출을 받을 수 있었는데요. 하지만 이번 발표로 인해 비영주권자는 더 이상 FHA 대출을 이용할 수 없게 되었습니다. 이 정책은 늦어도 2025년 5월 25일부터 시행될 예정이에요. 시행 이후에는 H-1B, L-1, F-1 등의 임시 체류 비자 소지자는 FHA 대출 대상에서 제외됩니다.

그럼 미국 집 구매를 고려하고 있는 비영주권자분들은 어떻게 대처하면 좋을까요? Loaning.ai 블로그가 상세하게 알려드릴게요!

FHA Loan (FHA 대출)이 무엇인가요?

FHA 대출은 연방주택청(Federal Housing Administration)에서 보증하는 정부 지원 대출로, 초기 자금이 부족한 주택 구매자들에게 유리한 조건을 제공합니다.

FHA Loan의 주요 장점

낮은 다운페이먼트: 최소 3.5%의 다운페이먼트만으로도 대출 가능해요.
완화된 신용 조건: 일반적으로 580점 이상의 신용 점수면 신청 가능해요.
높은 DTI 한도: 부채가 많아도 대출 승인이 가능해요.
자격: 비영주권자도 일정 조건을 충족하면 대출을 받을 수 있었어요.
- 구매한 주택이 본인의 주거용(primary residence)일 때
- 유효한 사회보장번호(SSN)를 보유한 사람
- 미국 내 합법적인 취업 및 소득 증빙 가능한 사람

FHA 대출은 다운페이먼트가 3.5%로 낮고 신용 점수 조건이 유연해서, 저소득층이나 신용 점수가 낮은 첫 주택 구매자들, 특히 비영주권자에게 인기 있는 대출 옵션이었는데요. 이번 변경으로 인해 집 구매 계획에 큰 영향을 받을 수 있습니다.

FHA Loan 자격 및 정책 변경 사항

대상 자격: 시민권자와 영주권자
- 기존에는 소셜 시큐리티 번호(SSN)와 합법적인 취업 자격만 있으면 대출이 가능했지만, 이제 추가 서류가 필요해요.
영주권자 및 시민권자 서류 요구 사항 강화
- 영주권자 → I-551 (영주권 카드) 또는 관련 USCIS 문서 필요
- 시민권자 → 귀화 증명서(Naturalization Certificate) 또는 미국 여권 필요
정책 변경 이유: 트럼프 행정부는 이 정책이 미국 시민과 영주권자의 경제적 기회를 보호하고, 정부 보증 대출 프로그램의 안전성을 유지하기 위한 것이라고 밝혔습니다. 비영주권자의 체류 상태가 불확실해 장기적인 대출 상환을 수행하는 것이 리스크가 될 수 있다는 이유도 덧붙였어요.

이에 따라 FHA 대출은 이제 미국 시민권자 또는 영주권자만 신청할 수 있는 대출 상품이 되었습니다.
정책 시행 이후, 비영주권자는 Conforming Loan(컨포밍 론) 또는 Non-QM 대출 같은 다른 대출 옵션을 찾아야 해요.

미국 집구하기를 고려하고 있는
비영주권자분들은 지금이 마지막 기회예요!

오는 5월 25일부터는 DACA 수혜자와 취업 비자 체류자 등 비영주권자는 FHA 대출을 받을 수 없으니, 지금 집 구매를 계획 중이라면 서둘러야 합니다! 지금이 FHA 대출을 이용할 수 있는 마지막 기회일 수 있어요. 특히 다운페이먼트가 부족하거나 신용 점수가 높지 않은 분들에게 FHA 대출은 큰 도움이 돼요. FHA 대출을 이용하기 위해서는 남은 기간 동안 사전 승인 절차를 완료하고 대출을 확정 지어야 합니다.

📌 준비해야 할 서류

FHA 대출을 신청하려면 아래 서류를 준비하세요:

유효한 사회보장번호(Social Security Number) → 필수
합법적 체류 증명: 비자 서류(H-1B, F-1 등)와 미국에서 일할 자격 증명.
주거용 증명: 구매하려는 집이 본인이 거주할 곳임을 증명해야 해요.

FHA 대출 받으려면 해야 할 일

가능한 한 빨리 FHA 대출 사전 승인 신청
주택 매물 탐색 및 계약 체결
대출 승인 및 클로징을 5월 25일 이전에 완료

FHA Loan 자격 변경 이후에도 주택 구매를 고려하고 있다면

FHA 대출이 불가능해지더라도, 비영주권자가 이용할 수 있는 다른 대출 옵션이 있습니다.

① 컨포밍 론(Conforming Loan) 활용

컨포밍 론은 프레디맥(Freddie Mac)과 패니메이(Fannie Mae)의 기준을 충족하는 일반 대출로, FHA 대출보다 심사가 까다롭지만 여전히 비영주권자가 이용할 수 있습니다.

비영주권자가 컨포밍 론을 받기 위한 조건:

유효한 취업 비자(H-1B, L-1 등)
신용 점수: 최소 620점 이상 필요(700점 이상이면 더 좋은 조건)
- 신용점수 관리 팁은 ‘미국 신용점수, 한국과 다를까? | 한인 주택담보대출 가이드’에서 확인해주세요!
다운페이먼트: 최소 3~5%, 20% 미만일 경우 모기지 보험(PMI) 추가됩니다.
대출 한도: 2025년 기준, 대부분 지역에서 1유닛 주택은 $806,500까지 가능합니다.
필요 서류: 소득 증명, 신용 기록, 자금 출처 증명 등 더 많은 서류를 요구합니다.

비영주권자의 경우 일부 대출 기관에서 추가 서류를 요구할 수 있으므로, 대출 기관에서 대출 가능 여부를 미리 확인하는 것이 중요합니다.

② Non-QM 대출(비-QM 대출) 고려

비-QM 대출은 전통적인 대출 기준을 충족하지 못하는 대출자(자영업자, 신용 기록이 부족한 외국인, 투자자 등)를 위해 만들어진 대출 상품으로, 소득 증빙이 어렵거나 신용 기록이 부족한 경우에도 대출을 받을 수 있는 대안입니다.

Cash Flow Mortgage (현금 흐름 모기지): 임대 수익을 기준으로 심사
DSCR Loan (부채 서비스 비율 대출): 부동산의 임대 수익이 대출 상환액을 얼마나 잘 커버하는지를 기준으로 심사
Foreign National Loan (외국인 대출): 미국 신용 기록이 없어도 대출 가능

비-QM 대출은 상대적으로 금리가 높고, 다운페이먼트가 많이 필요할 수 있지만 FHA 대출이 불가능한 비영주권자에게는 중요한 대체 옵션이 될 수 있습니다.

비영주권자의 FHA Loan 전략은?

비영주권자의 FHA 대출이 5월 25일 이후 불가능해지면서, 대출 전략을 신속하게 조정해야 합니다. 곧 집을 살 계획이라면? FHA 대출이 막히기 전에 최대한 빨리 대출을 신청하고, 주택 구매 절차를 마무리 해야 해요. FHA 대출 변경 이후에 집을 살 계획이라면 컨포밍 론이나 비-QM 대출과 같은 대체 옵션을 고려해야 합니다.

대출 옵션을 비교하고, 유리한 조건으로 대출을 받으려면 전문가 상담이 필수입니다.
Loaning.ai는 FHA 대출은 물론, 컨포밍 론, 외국인 대출 등 비영주권자도 이용할 수 있는 다양한 대출 상품을 제공합니다.

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