미국에서 주택을 구매하거나 소유할 계획이라면, 반드시 고려해야 할 세금이 바로 재산세(Property Tax)입니다. 단순한 보유세 이상의 의미를 가지며, 지역마다 세율과 부담이 매우 다릅니다. 이 글에서는 재산세의 기본 구조부터 지역별 차이, 감면 제도까지 꼭 필요한 정보를 정리해드립니다.
재산세(Property Tax)란 무엇인가요?
Property Tax는 미국의 각 주와 카운티(지방정부)가 부동산 소유자에게 매년 부과하는 세금입니다. 세금은 단독주택, 콘도, 타운하우스 등 모든 유형의 부동산에 적용되며, 해당 지역의 학교·도로·경찰·소방 등 공공서비스 재원으로 사용됩니다.
재산세는 어떻게 계산되나요?
재산세는 아래와 같은 방식으로 계산됩니다:
- 평가액(Assessed Value)
지역 정부에서 정한 집의 과세 기준가로, 실거래가와는 다를 수 있습니다. - 감면 혜택(Exemptions)
실거주자, 고령자, 재향군인 등은 일정 금액을 공제받을 수 있습니다. - 세율(Tax Rate)
지역마다 다르며 보통 1~2% 수준입니다.
재산세 = (평가액 – 감면액) × 세율
미국 주요 지역별 평균 재산세 비교 (2025년 기준)
| 주/도시 | 평균 실효세율(%) | 중간 재산세 (연) | 특징 |
|---|---|---|---|
| 뉴저지 | 2.46% | $9,900+ | 미국 내 최고 수준 |
| 일리노이 | 2.29% | $5,700+ | 대도시·교외 모두 높음 |
| 캘리포니아 | 0.81% | $5,200~$9,500 | 집값이 높아 총액도 큼 |
| 텍사스 | 1.90% | $3,500~$6,000 | 세율·총액 모두 높음 |
| 조지아 | 0.95% | $2,528 (애틀랜타) | 남부 평균 수준 |
| 플로리다 | 0.89% | $2,300~$4,000 | 세율 낮고 감면 제도 다양 |
| 하와이 | 0.29% | $1,500~$2,500 | 세율 최저, 집값은 높음 |
| 앨라배마 | 0.41% | $1,091 (버밍햄) | 전국 최저 수준 |
Tip: 같은 집이라도 위치에 따라 재산세가 2~5배까지 차이가 날 수 있습니다!
실거주자를 위한 감면 혜택은?
- 홈스테드 감면 (Homestead Exemption): 본인이 거주하는 집일 경우, 일정 금액 감면
- 고령자 감면: 만 65세 이상 시 세금 일부 또는 전액 감면 (소득 조건 있음)
- 재향군인, 장애인 감면: 복무 여부나 장애 등급에 따라 추가 감면
➕ 주의: 감면은 자동이 아닌 신청이 필요하며 매년 갱신해야 하는 경우도 있습니다
납부 방식과 이의신청
- 대부분 연 1~4회로 나눠 납부
- 모기지 이용자는 에스크로 계좌를 통해 자동 납부
- 평가액이 과도하게 높을 경우 이의신청(Appeal) 가능
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 집을 사면 재산세가 바로 오르나요?
네. 많은 주와 카운티에서는 주택이 매매될 때 새 소유자의 실제 거래가를 기준으로 평가액이 재조정되어, 이전보다 재산세가 크게 오를 수 있습니다.
Q2. 감면 혜택은 어떻게 받나요?
실거주자(Homestead Exemption), 고령자, 재향군인, 장애인 등은 감면 혜택을 직접 신청해야 하며, 자동 적용되지 않습니다. 각 주·카운티별 조건과 신청 절차를 반드시 확인하세요.
Q3. 집을 리모델링하거나 증축하면 재산세가 오르나요?
네. 방 추가, 증축, 대규모 리모델링 등은 평가액이 재조정되어 재산세가 오를 수 있습니다. 주요 공사는 반드시 신고해야 하며, 미신고 시 과태료가 부과될 수 있습니다.
Q4. 재산세가 너무 높게 나왔다고 생각되면 어떻게 하나요?
평가액이 실제 시세보다 높다고 판단되면 이의신청(Assessment Appeal)이 가능합니다. 감정평가서, 최근 거래 사례 등 증빙자료를 제출하면 평가액 조정이 이뤄질 수 있습니다.
Q5. 재산세를 내지 않으면 어떤 불이익이 있나요?
미납 시 연체료와 이자가 부과되고, 장기 체납 시 부동산에 유치권(담보권)이 설정되며, 최악의 경우 주택이 압류되어 경매로 넘어갈 수 있습니다.
Q6. 집을 팔 때 재산세는 누가 부담하나요?
대부분의 주에서는 기준일(예: 1월 1일, 6월 1일 등) 기준 소유자가 그 해 재산세를 부담합니다. 거래 시점에 따라 매도인과 매수인이 세금 부담을 일할 계산(proration)해 나누는 것이 일반적입니다.
지역별 Loan Limit도 꼭 확인하세요!
재산세 외에도 지역별 모기지 한도(Loan Limit)는 주택 구매 예산 계획에 중요한 영향을 줍니다. 지역에 따라 정부 보증 대출 한도가 다르므로, 미리 확인하면 더욱 안정적인 주택 구매가 가능합니다.
미국 재산세 핵심 포인트
- 평가액 × 세율 – 감면액 = 실제 납부할 세금
- 지역마다 세율·부담 차이 큼, 같은 가격의 집도 지역에 따라 재산세 수천 달러 차이
- 감면제도는 신청 필수, 소득, 나이, 군 복무 여부 등 조건 확인
- 재산세는 주택 유지비의 핵심이자, 자산가치와 직결됨
- 구매 전 재산세 + Loan Limit 모두 확인하면 리스크를 줄일 수 있음
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