오퍼 냈는데 셀러가 조건을 바꾼다고? 미국 '카운터 오퍼' 완벽 정리

미국에서 집을 사고 싶어 오퍼(구매 제안)를 넣었더니, 셀러가 바로 수락하지 않고 “이 조건이라면 팔게요”라며 다른 조건을 제시해온다면? 바로 이것이 ‘카운터 오퍼(Counter Offer)’입니다.

카운터 오퍼는 미국 부동산 거래에서 매우 흔한 협상 절차로, 셀러와 바이어가 서로 원하는 조건을 조율해가는 공식적인 방식입니다. 이번 글에서는 카운터 오퍼가 무엇인지, 어떻게 이루어지고, 어떤 점을 주의해야 하는지 알기 쉽게 정리해드립니다.

카운터 오퍼란 무엇인가요?

카운터 오퍼(Counter Offer)는 부동산 거래에서 매도인(셀러)이 상대방의 오퍼(Offer, 구매 제안)를 그대로 받아들이지 않고, 일부 조건을 수정·보완하여 다시 제시하는 협상 방식입니다. 즉, 처음 제출된 오퍼의 조건(가격, 일정, 포함 품목 등)이 각 당사자의 기대와 달랐을 때 새로운 타협점을 찾는 공식 협상 절차입니다

예시: 내가 $500,000에 집을 사겠다고 제안했더니, 셀러가 “$510,000에, 냉장고는 제외하고 판다”고 조건을 바꿔 제안하는 것!

이렇게 수정된 제안을 ‘카운터 오퍼’라고 합니다. 바이어도 셀러의 카운터 오퍼에 다시 조건을 바꿔 재제안할 수 있어, 협상이 여러 번 오갈 수 있습니다.

카운터 오퍼의 주요 특징

조건 협상: 매매가격, 클로징 일정, 계약금(earnest money) 크기, 수리·보고서 비용, 매매 포함/제외 품목 등 다양한 조건을 세부적으로 조정할 수 있습니다.
양방향 가능: 보통 셀러가 바이어의 오퍼에 카운터 오퍼를 보내지만, 바이어 또한 셀러의 카운터 오퍼에 다시 카운터 오퍼(예: 가격 인상, 일정 변경 등)로 응답할 수 있습니다.
문서화: 각 카운터 오퍼는 서면으로 명확하게 작성되어야 하며, 오퍼와 마찬가지로 수락/거절/재카운터가 가능합니다.
제한 없음: 특별한 법적 제한 없이 셀러와 바이어가 합의에 이를 때까지 여러 차례 오고갈 수 있습니다. 평균적으로 1~4회 정도 협상이 반복되는 경우가 많습니다

일반 오퍼와 카운터 오퍼, 무엇이 다를까?

구분	일반 오퍼 (Offer)	카운터 오퍼 (Counter Offer)
의미	바이어가 처음 제시하는 조건	셀러(또는 바이어)가 수정해 재제시
역할	거래 협상 시작점	조건 조율 및 협상의 연장
법적 효력	셀러가 수락해야 발생	수락 시 계약으로 확정

일반 오퍼는 거래의 “출발점”, 카운터 오퍼는 “조건 조정 후 다시 시작하는 협상”입니다.

카운터 오퍼로 조정되는 주요 조건

가격 조정: “조금 더 올려주세요”
클로징 일정 변경: “한 달 안에 마무리하자”
계약금 증액 요구: “진정성 보이려면 계약금을 올려주세요”
인스펙션 조건 삭제 요청: “검사 없이 그대로 사주세요”
가전제품 포함 여부: “냉장고는 빼고 팔게요”

모든 조건은 문서로 공식화되며, 양측이 서명하면 법적 효력이 생깁니다.

카운터 오퍼 받을 때 꼭 체크해야 할 5가지

새로운 제안이라는 점 인지
- 내 기존 오퍼는 무효, 셀러 조건이 기준입니다.
가격·일정·계약금 조건 꼼꼼히 비교
- 바뀐 조건이 내 상황에 무리가 없는지 체크하세요.
컨틴전시(보호조항) 축소 여부 확인
- 삭제되면 리스크가 커질 수 있어 신중히 검토 필요!
재카운터 가능 여부 판단
- 수락/거절만 있는 게 아닙니다. 내 조건을 다시 제안해도 됩니다.
기한 내 회신 및 문서화 필수
- 늦게 회신하거나 문서로 남기지 않으면 기회를 놓칠 수 있어요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 카운터 오퍼를 받으면 반드시 수락해야 하나요?

➤ 아니오. 카운터 오퍼를 수락하지 않으면 협상은 자연스럽게 종료되며, 이후 다른 매물에 오퍼를 넣는 것도 가능합니다. 오히려 무리한 조건을 억지로 수락하면 향후 대출 승인, 이사 준비 등에서 더 큰 부담이 생길 수 있습니다.

Q2. 카운터 오퍼의 조건이 불리할 때 어떻게 대처해야 하나요?
➤ 처음부터 다시 오퍼를 넣는 것도 방법입니다.
시장 상황이 불리하더라도, 잠시 기다리거나 다른 매물을 탐색하는 전략이 때로는 더 유리할 수 있습니다. 감정가보다 현저히 높은 가격을 제시해야만 성사된다면, 해당 지역의 시장 과열 가능성도 검토해보는 것이 좋습니다.

Q3. 카운터 오퍼가 오면 원래 내 오퍼는 어떻게 되나요?
➤ ‘무응답 시 자동 수락’은 없다는 걸 기억하세요.
셀러의 카운터 오퍼에 명시된 유효 기한 안에 응답하지 않으면, 그 제안은 자동으로 소멸됩니다. 간혹 아무 응답 없이 시간이 흐르면 ‘기존 오퍼로 되돌아간다’고 오해하는 경우도 있는데, 실제로는 전혀 그렇지 않아요.

Q4. 카운터 오퍼 내용 중 가장 주의해야 할 점은 무엇인가요?
➤ 바뀐 조건 외에도 ‘빠진 조건’이 없는지 확인해야 합니다.
예를 들어 기존 오퍼에서 넣었던 요구사항(예: 냉장고 포함, 벽 수리 요청 등)이 카운터 오퍼 문서에 빠져 있다면, 이후 문제 해결이 어렵습니다. 조건 추가가 아닌 조건 누락 여부도 꼭 확인하세요.

카운터 오퍼 한눈에 정리하기

항목	내용
정의	기존 오퍼에 대해 판매자(셀러)가 새로운 조건으로 수정해 다시 제시하는 공식 협상 제안
법적 효력	양측이 카운터 오퍼 서면에 서명하면 정식 계약(Purchase Agreement)으로 성립되어 법적 효력 발생
주요 수정 항목	가격, 클로징 일정, 계약금, 포함 품목, 인스펙션·융자 등 컨틴전시 조항
협상 횟수 제한	없음. 쌍방 수락 시까지 카운터 오퍼 및 재카운터 반복 가능
중요 유의사항	오퍼가 바뀔 때마다 이전 오퍼는 자동 무효 / 회신 기한 반드시 체크 / 문서로 명확히 작성 필요
실전 팁	감정적 결정 피하기, 컨틴전시 조항·계약금 조건 꼼꼼히 확인, 전문가(중개인)와 전략 논의 필수