‘상환 스케줄’이란 무엇인가요?

💡 상환 스케줄은 대출 기간 전체에 걸쳐 매월(또는 매회) 얼마를 내고, 그중 얼마가 이자·원금으로 나가며, 남은 잔액이 어떻게 줄어드는지를 시간 순서대로 정리한 ‘상환 계획표’입니다.

집을 살 때는 사전 승인(Pre-approval) 이후 실제 대출 상품을 확정하는 단계부터 클로징 전후까지 상환 스케줄을 꼭 확인해야, 월 상환액과 총 이자 비용을 기준으로 상품 비교·집 예산·보유 전략을 제대로 결정할 수 있죠.

단순 금리 비교를 넘어 ‘자금 계획’의 기준이 됩니다.

월 실질 부담액: 원리금(P&I)뿐만 아니라 세금 등을 포함한 총비용(PITIA) 확인
총 비용 분석: 대출 만기까지 내가 낼 이자의 총합 계산

위 두 가지를 한 번에 보여주기 때문에, 집을 얼마나 오래 갖고 갈지, 중간에 리파이(재대출)를 할지, 투자/실거주 전략을 어떻게 짤지를 결정하는 기준이 됩니다.

상환 스케줄표의 핵심 구성 요소

언제(Date): 매월 돈 나가는 날짜
어떻게(Breakdown): 내 돈이 ‘이자’로 나가는지, ‘원금’을 갚는지
얼마나(Balance): 갚고 나서 남은 빚
옵션(PITIA): 세금/보험료까지 포함된 ‘진짜 월 지출’

모기지 금리만 확인하면 “싸다/비싸다”를 감으로 판단하기 쉽지만, 상환 스케줄은 같은 금리라도 포인트, 기간, 구조(원리금·이자만 상환 등)에 따라 실제 부담이 얼마나 다른지 숫자로 보여 줍니다.

그래서 ‘금리표’가 시세 느낌이라면, ‘상환 스케줄’은 내 통장 기준 실전 시뮬레이션이라고도 볼 수 있어요.

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상환 스케줄을 모르면 생기는 문제

[모기지 계약 전, 이 4가지는 꼭 물어보세요!]

✅ 내 돈이 정확히 어디로 나가나요? (P&I vs PITIA)
단순 원리금(P&I)만 보지 마세요! 세금, 보험, HOA까지 합친 PITIA(월 총 납부액)가 진짜 내 예산입니다.

✅ 금리를 살까? 그냥 할까? (Points)
목돈(포인트)을 내고 금리를 깎는 게 이득일까요? ‘손익분기점(Break-even Point)’이 언제인지 계산해 달라고 요청하세요. 그 기간보다 오래 살아야 이득입니다.

✅ 빨리 갚아도 되나요? (Prepayment)
보너스 받은 돈으로 원금을 더 갚고 싶을 때(Principal Curtailment), 수수료(Penalty)가 있는지 꼭 확인하세요.

✅ 나중에 월 페이먼트가 갑자기 오르나요?
변동 금리(ARM)라면 필수! 5년, 7년 뒤 금리가 조정될 때 월 상환액이 최대 얼마까지 오를 수 있는지 미리 확인해야 당황하지 않습니다.

Loaning.ai에서는 여러 렌더의 APR·포인트·기간·구조가 다른 상품을 한 화면에서 비교하고, 각각의 상환 스케줄을 시뮬레이션해 보면서 소득·체류 계획에 맞는 맞춤 상환 플랜을 잡을 수 있도록 도와드릴 수 있습니다.

“상환 스케줄까지 포함된 실제 월 상환액, Loaning.ai에서 한국어 상담으로 쉽고 간편하게 비교해 보세요.”

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상환 스케줄 계산 방식과 구조 (예시 포함)

가장 기본적인 모기지 상환 스케줄은 원리금 균등 상환(Amortization) 구조입니다. 아래와 같은 조건일 때 상환 스케줄은 표와 같이 정리할 수 있습니다.

대출금액: 600,000불
기간: 30년 (360개월)
금리: 연 6.0% (고정)

회차	월 납입액(P&I)	이자	원금	납입 후 잔액
1개월차	3,597불	3,000불	597불	599,403불
12개월차	3,597불	2,950불	647불	…
60개월차	3,597불	2,700불	897불	…
120개월차	3,597불	2,400불	1,197불	…

*실제 금리, 상환액 및 비용은 개인의 전체 재무 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

여기에 재산세·보험·HOA를 더한 PITIA 기준이 우리가 매달 통장에서 빠져나가는 진짜 금액에 적용된다고 할 수 있습니다.

PITIA = P&I + Property Tax + Insurance + HOA

2) 상환 스케줄과 함께 알아야 할 핵심 개념

상환 스케줄은 ‘금리’, ‘APR’, ‘LTV’, ‘DTI’, ‘PITIA’가 그대로 녹아 있다고 볼 수 있습니다. 이 개념들을 한 번만 체크하면, ‘이 상품이 나에게 좋은 조건인지, 나에게 맞는 구조인지’를 스스로 판단할 수 있죠.

개념	의미	왜 상환 스케줄과 같이 봐야 할까?
금리(Interest Rate)	대출 원금에 적용되는 이자율	금리가 같아도 포인트·기간·구조에 따라 상환 스케줄(월 부담·총 이자)은 바뀜
APR	금리 + 포인트 + 수수료를 모두 반영한 실질 연이율	표면 금리가 낮더라도 APR이 높다면, 상환 스케줄 기준으로 보면 총 비용 증가할 가능성 상승
LTV	Loan to Value, 집값 대비 대출 비율	LTV가 높을수록, 보험·PMI가 붙으면서 상환 스케줄의 월 부담 증가
DTI	Debt-to-Income, 소득 대비 부채 상환 비율	PITIA를 과소추정하면 DTI가 허용 범위를 넘어서 한도 감소 가능성 상승
PITIA	Principal, Interest, Taxes, Insurance, HOA	실거주비에 적용

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 상환 스케줄 때문에 실제로 대출이 거절된 사례가 있나요?

A. PITIA를 잘못 추정해서 DTI를 낮게 보고 신청했다가, 실제 상환 스케줄 기준 PITIA를 다시 적용하니 DTI가 일정 기준을 넘는다면, 승인 한도가 줄거나 대출 발급이 거절될 수 있습니다.

Q2. APR이 낮은데도 상환 스케줄을 보면 월 부담이 더 큰 경우가 있나요?

A. 가능합니다. 그래서 APR + 상환 스케줄(현금 흐름)을 같이 보는 게 안전합니다.

Q3. LTV가 80%를 넘으면 상환 스케줄이 어떻게 달라지나요?

A. LTV 80%를 넘으면 금리가 약간 더 높아지거나, PMI(모기지 보험)가 붙는 경우가 많아서 상환 스케줄 상 월 부담과 총 이자 비용이 확 늘어날 수 있습니다.꼭 FHA만 가능한 건 아니지만, ‘FHA, Conventional with PMI, Non-QM’ 등 옵션마다 상환 스케줄을 비교해 보면서 선택해야 합니다.

상환 스케줄이란? 한 눈에 정리

상환 스케줄은 대출 기간 동안 매월 얼마를 내고, 그중 원금·이자가 어떻게 나뉘며, 잔액이 어떻게 줄어 드는지를 보여 주는 ‘상환 계획표’입니다. 단순 금리보다 월 부담(PITIA)·총 이자·리스크 구조를 정확히 보여 주기 때문에, 렌트 vs 구매, 상품 선택, 리파이 타이밍을 결정하는 핵심 기준이라고 할 수 있어요. APR, LTV, DTI, PITIA와 함께 이해하면, 어떤 모기지 조건이 진짜 나에게 유리한지를 스스로 판단할 수 있습니다.