미국 모기지 심사, 언더라이팅(Underwriting)의 비밀: 왜 대출 승인이 늦어질까?

📝 언더라이팅(Underwriting) 단계의 심사자

프로세서 (Processor) : 요리 재료를 손질하는 셰프처럼, 제출된 서류를 정리하고, 누락 여부를 확인해서 언더라이터에게 넘깁니다.
DU/LPA (자동 심사 시스템): : 미국 양대 국책 기관(Fannie Mae/Freddie Mac)의 AI 알고리즘입니다. 여기서 1차적으로 ‘대출 자격(Eligibility)’ 승인이 나와야 합니다.
언더라이터 (Underwriter): : 자동 심사 결과와 실제 서류(소득, 자산 등)가 일치하는지 정밀 검증하고 최종 승인 도장을 찍습니다.

언더라이팅(Underwriting) 단계. 서류도 다 냈고, 감정평가도 끝났는데, 며칠째 은행에서 아무 연락이 없습니다. “내 대출에 문제가 생긴 건 아닐까?” 불안한 마음이 드시나요?

지금은 모기지 프로세스의 심장부인 ‘언더라이팅(Underwriting)’ 단계입니다. 내 서류가 미국 금융 규정과 은행 내부 규정을 통과할 수 있는지를 체크하는 단계죠. 오늘은 이 까다로운 심사를 무사통과하기 위해 바이어가 지켜야 할 ‘절대 금기 사항’들을 알려 드립니다.

1. 언더라이팅(Underwriting) 단계, 내 서류는 누가 심사하나요?

심사는 기계와 사람이 함께 합니다.

✅ 언더라이팅 단계의 심사 시스템

심사자	상세
프로세서 (Processor)	예를 들자면, 요리 재료를 손질하는 사람입니다. 고객이 낸 서류를 정리(Scrubbing)하고, 빠진 게 없는지 확인해서 언더라이터에게 넘깁니다
DU/LPA (자동 심사 시스템)	미국 양대 국책 기관(Fannie Mae/Freddie Mac)의 AI 알고리즘입니다. 여기서 1차적으로 ‘대출 자격(Eligibility)’ 승인이 나와야 합니다.
언더라이터 (Underwriter)	최종 판사입니다. 자동 심사 결과와 실제 서류(소득, 자산 등)가 일치하는지 정밀 검증하고 최종 승인 도장을 찍습니다.

2. 언더라이팅(Underwriting) 심사 기준과 3대 금지 행동

이제 Processor가 정리한 서류 묶음이 언더라이터에게 전달되면, 비로소 정식 Underwriting이 시작됩니다. 이때 언더라이터는 크게 네 가지 축을 동시에 봅니다.

✓ Borrower(차입자): 소득, 직업, 신용 점수, 부채 수준, 거주 형태(거주용 / 투자용)
✓ Property(담보): 감정가(Appraised Value), 상태, 주택 타입(싱글홈·콘도·타운홈 등), HOA 리스크
✓ Loan Program(대출 상품): 고정/변동 여부, LTV, DTI 기준, 각 상품별 세부 규정
✓ Compliance(규정 준수):TRID, 공시 의무, 문서 형식, 필요한 Disclosure가 제때 발행되었는지 등

✅ Underwriting 결과 유형

결과 유형	상세
Approved(승인)	조건(Conditions)이 거의 없거나, 이미 모든 요건이 충족된 상태
Approved with Conditions(조건부 승인)	추가 서류나 설명이 필요하지만, 조건만 충족하면 승인 가능한 상태
Suspended(보류)	핵심 정보가 부족해 판단이 어려운 상태 (예: 중요한 서류 누락)
Declined(거절)	현재 조건으로는 승인 불가 (다른 상품·구조를 재검토해야 하는 경우)

✅ 심사 기간 3대 금지 행동

금지 행동	상세
큰 돈 입금하기 (Large Deposit)	월급 외에 갑자기 큰돈이 통장에 들어오면, 언더라이터는 이를 ‘빌린 돈(부채)’으로 의심합니다. 자금 세탁 의심을 피하기 위해 모든 입금 내역의 출처를 밝혀야 하니, 현금 입금은 절대 하지 마세요.
새로운 빚 만들기 (New Debt)	신용카드를 새로 만들거나 자동차 할부를 끊으면 DTI(부채 상환 비율)가 달라져서, 승인 직전에 대출이 거절될 수 있습니다.
직장 변경 (Job Change)	심사 도중에 퇴사하거나 이직하면 소득의 연속성을 증명하기 어려워집니다. 이직 계획이 있다면 반드시 클로징 이후로 미루세요.

Tip: 심사가 진행되는 동안(약 1~2주)은 삼가해 주시면 감사하겠습니다.

3. Underwriting 행동 가이드: 조건부 승인을 받았을 때

언더라이터가 “조건부 승인”을 내리면, Processor는 그 조건들을 리스트 형태로 정리해 고객에게 안내합니다.

LOE (Letter of Explanation): 큰 금액을 입금하게 된 사유를 적어 내는 편지입니다.
골든타임 48시간: 추가 서류나 LOE 요청이 오면 48시간 이내에 제출해야 클로징 날짜를 맞출 수 있습니다.

✅ 조건부 승인에 따른 추가 서류 유형

카테고리	서류
소득 관련 Conditions	• 최근 급여명세서 추가 1장 • 올해 기준(YTD) 손익계산서(P&L) • 고용주 확인(VOE) 재요청 결과
자산 관련 Conditions	• Large Deposit 출처 설명서(LOE) + 증빙 서류 • 다운페이 자금이 들어 있는 다른 계좌의 Bank Statement
Property·Third Party 관련 Conditions	• 감정평가 조건(예: 특정 수리 완료 후 사진 제출) • HOA에서 추가로 요청한 서류 • 보험 보장 범위 조정 후 새로 발행된 Insurance Binder

Q. Conditions가 뭔가요?
조건이라고 할 수 있습니다. 이 Conditions는 보통 PTD와 PTF로 나뉘어 관리됩니다. 이중 특히 신경 써야 하는 것은 대부분 PTD, 즉 클로징 전에 해결해야 하는 조건입니다.

PTD(Pre-Closing Conditions) : 클로징 전에 반드시 해결해야 하는 조건

PTF/Post-Closing Conditions: : 클로징 후에 보완 가능한 조건

Q. 언더라이팅 들어갔다는데 며칠째 조용해요. 괜찮은 건가요?
네, 대부분의 시간은 서류를 검토하고 승인 시스템을 통과하는 데 쓰입니다. 만약 문제가 발견될 경우 담당자가 즉시 연락을 드리고 있습니다.
만약 걱정이 되신다면 편하게 문의 주세요 🙂

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심사가 지연되는 큰 이유는 처음에 제출된 서류가 제대로 정리되지 않았을 가능성이 큽니다. Loaning.ai는 전문 프로세서가 초기 단계부터 서류를 완벽하게 정리(Scrubbing)하여 제출합니다.

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✓ 언더라이터가 선호하는 포맷으로 서류 정리
✓ 문제 소지가 있는 자금 흐름(Large Deposit) 사전 체크
✓ 예상되는 질문에 대한 LOE 준비

📝 요약 : 체크리스트

체크 항목	상세
1. 진행 단계	내 파일이 Processor & Underwriting 어느 단계인지 담당자에게 확인하셨나요?
2. 컨디션 리스트	언더라이터가 요청한 Conditions 목록을 문서나 이메일로 받아 두셨나요?
3. 서류 준비	각 Condition에 필요한 추가 서류·설명(LOE 등)을 한 번에 정리해 준비하셨나요?
4. 제출 확인	서류 제출 후 Processor에게 해당 Condition이 해소되었는지, 남은 항목은 없는지 확인하셨나요?

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