✓ 컨벤셔널 론의 심사 기준
✓ 낮은 크레딧 점수로 리파이낸스하는 방법
✓ 리파이낸스 승인 확률 높이는 전략
리파이낸스로 이자율을 낮추거나 목돈을 마련하고 싶지만, 현실적인 제약으로 고민 중이신 분들이 많죠.
철저한 신용 사회인 미국에서 ‘크레딧 스코어’가 대출 심사의 절대적인 기준인 것은 사실입니다. 그래서인지 본격적인 상담을 받기도 전에, 낮은 점수만 보고 지레 포기하시는 분들을 볼 때마다 안타까운 마음이 컸습니다.
결론부터 말씀드리자면 신용 점수가 620점 미만일지라도 해결책은 분명히 존재합니다. 낮은 신용 보유자를 위한 실질적 리파이낸스 솔루션, Loaning.ai가 제시해 드립니다.
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리파이낸스 크레딧 점수, 620점은 절대 기준일까?
보통 컨벤셔널 론의 심사 기준은 620점 이상으로 알려져 있습니다. 하지만 이는 패니메이나 프레디맥의 가이드라인일 뿐, 모든 렌더가 반드시 지켜야 하는 사항은 아닙니다.
미국 모기지 심사의 핵심은 결국 상환 능력의 증명이에요. 비록 낮은 크레딧 점수를 가지고 있더라도, 다음과 같은 보완 요소가 있다면 충분히 승산이 있습니다. 나의 낮은 크레딧 약점을 가려줄 수 있는 맞춤형 프로그램을 찾는 것이 중요합니다.✨
✓ 집에 쌓인 자산(Equity)이 충분하여 LTV(담보인정비율)가 낮은 경우
✓ 직장 근속 연수가 길고 소득 흐름이 안정적인 경우
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리파이낸스 크레딧 점수 극복을 위한 2가지 프로그램
FHA나 VA 론 자격이 안 된다고 해서 좌절하실 필요 없습니다.
크레딧 점수보다 ‘상환 능력’을 우선시하는 2가지 특화 프로그램을 확인해 보세요!
→ 많은 분이 놓치고 있는 컨벤셔널 론의 ‘특별 구제 프로그램’입니다.
✓ 대상 : 현재 가구 소득이 지역 중간 소득(AMI)의 100% 이하인 경우
✓ Point: DTI(총부채상환비율)를 최대 65%까지 인정받을 수 있습니다.
✓ 조건: 지난 6개월간 모기지 연체가 없다면 시스템 심사(AUS)를 통해 승인될 가능성이 큽니다.
→ 정규 수익이 없더라도 심사 가능한 Loaning.ai의 상품을 추천드립니다.
✓ 대상 : 세금 보고 소득이 적은 경우
✓ Point: 최근 파산 기록이 있거나 점수가 500점대의 매우 낮은 크레딧이라도 진행이 가능합니다.
✓ 장점: 세금 보고서 대신 은행 입출금 내역만으로 소득을 증명할 수 있어 자영업자에게 유리합니다.
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크레딧 점수 제약 없이 승인 가능성 높이는 법
앞서 소개한 프로그램과 더불어, 다음의 전략을 병행한다면 낮은 신용 점수의 약점을 보완하고 승인 가능성을 획기적으로 높일 수 있습니다.
| 전략 구분 | 상세 내용 및 주의사항 |
|---|---|
| ① 공동 서명인 (Co-signer) |
신용도가 검증된 파트너 활용
Point
신청자의 낮은 점수 대신, 파트너의 신용/소득을 심사에 반영해 안정성 확보
조건
신용 740점 이상 직계 가족(부모, 형제자매 등)이 이상적
참고
공동 서명인은 해당 주택에 실거주하지 않아도 무방함
주의
상환 의무를 100% 공유하므로 사전에 충분한 합의 필수
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| ② LTV 조정 (담보인정비율) |
자산 비중 확대로 리스크 완화
Point
신청자의 자산(Equity) 비중을 높여 ‘상환 불이행 리스크’를 상쇄
권장
현금 수령액을 조절하여 LTV를 70% 이하로 낮출 것
효과
자산 비중이 높으면 저신용자라도 승인 확률 대폭 상승
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| ③ 심사 중 동결 (신용 활동 금지) |
추가적인 신용 하락 방지
Point
진행 중 절대 새 신용카드를 만들거나 할부 구매 금지
위험
신용 조회(Hard Inquiry) 발생 시, 부채 비율 변동으로 최종 승인 거절 가능성 있음
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리파이낸스 비용은 얼마인가요?
“리파이낸스 수수료가 부담되지 않을까?”
걱정하지 마세요. 통상적으로 대출 금액의 약 2~5%가 비용으로 발생하지만, 내용을 알면 충분히 조절 가능합니다.
Loaning.ai는 모든 비용을 100% 투명하게 공개합니다.
| 구분 | 현재 대출(Before) | 옵션 1 |
Best Balance
옵션 2(추천)
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옵션 3 | 옵션 4(No Out-of-Pocket) | 옵션 5(Cash Back) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 금리(Rate) | 7.125% | 5.500% | 5.625% | 5.750% | 5.875% | 5.990% |
| APR(연간 환산 금리) | 7.125% | 5.547% | 5.634% | 5.762% | 5.840% | 5.918% |
| 월 원리금(P&I) | $4,716 | $3,975 | $4,030 | $4,085 | $4,141 | $4,192 |
| 월 절감액 | – | $741 | $686 | $631 | $575 | $524 |
| 소요 비용(Net Cost) | – | $3,808 | $708 | $1,008 | -$2,692(돈 받음) | -$5,692(돈 받음) |
| 회수 기간(BEP) | – | 5.1개월 | 1.0개월 | 1.6개월 | 즉시 절감 | 즉시 절감 |
| 총 절감액(30년) | – | $266,760 | $246,960 | $227,160 | $207,000 | $188,640 |
: 은행이 대출을 처리하는 데 드는 순수 행정 비용입니다.
✓ 심사비(Underwriting Fee): 소득, 자산, 신용을 정밀 심사하는 비용입니다.
✓ 처리비(Processing Fee): 각종 서류를 준비하고 검토하는 비용입니다.
: 은행이 아닌 외부 전문 기관에 지불하는 필수 비용입니다.
✓ 감정 평가비(Appraisal Fee): 공인 감정평가사가 집값을 산정하는 비용입니다. ($600~$1,000 수준)
✓ 신용 조회비(Credit Report): 신용평가기관(Credit Bureau) 이용료입니다.
: 주택 소유권에 문제가 없는지 확인하고 보증하는 필수 비용입니다.
✓ 타이틀 보험(Title Insurance): 소유권 분쟁에 대비한 보험료입니다. ($600~$1,000 수준)
✓ 에스크로/세틀먼트(Settlement): 안전한 자금 전달을 대행하는 비용입니다.
: 국가나 카운티에 내는 세금으로 필수 비용에 해당합니다.
✓ 등기비(Recording Fees): 새로운 대출 기록을 관공서에 등록하는 비용입니다.
렌더 크레딧을 활용해 보세요. 금리를 아주 조금 조정하는 대신, 은행으로부터 크레딧(지원금)을 받아 위에서 언급한 클로징 비용을 전액 상쇄할 수 있습니다.
당장 내 주머니에서 나가는 돈 없이 현금만 확보하는 가장 스마트한 전략입니다.
